一、商品房銷售面積怎么確定

1、售房單位在銷售商品房前，應(yīng)確定商品房的銷售面積計算方式，對公用建筑面積予以分攤，商品房建筑面積有套內(nèi)建筑面積和分攤的功用建筑面積組成。商品房預(yù)售可以按照套內(nèi)建筑面積計價，也可以按照建筑面積計價或者按照套（單元）計價。但預(yù)售商品房住宅的，應(yīng)當按照套內(nèi)建筑面積計價。

2、售房單位在預(yù)售商品住宅之前，應(yīng)當公示有資質(zhì)的測繪單位出具的商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報告數(shù)和下列分攤情況：

（1）被分攤的共用部分的名稱、用途、所在位置、面積；

（2）參與分攤公用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù)；

（3）不分攤的公用部位。

3、商品房住宅公用建筑面積的分攤情況經(jīng)公示并與第一個買受人簽訂預(yù)售合同后，售房單位不得更改。售房單位與買受人簽訂的預(yù)售合同中應(yīng)當附有經(jīng)公示的公用建筑面積分攤的內(nèi)容。

4、非住宅的商品房預(yù)售時，售房單位應(yīng)當明示公用建筑面積分攤情況。

二、商品房面積縮水怎么處理

1、如開發(fā)商在建筑商品房過程中，確因工程設(shè)計的修改、規(guī)劃用途的修改、施工技術(shù)方面的限制或地質(zhì)等自然方面原因必須對房屋格局作適當修正，則應(yīng)在問題發(fā)生后憑有關(guān)機關(guān)出具的文件及時書面通知購房者，明確提出變更合同條款的內(nèi)容，并給予購房者考慮答復(fù)的合理時間（一般為15天），如屬上面所說的幾個方面的原因，購房者答不答復(fù)均無法律的區(qū)別；如不屬上面所說的幾個方面的原因，造成的變更合同（包括變更建筑面積），則必須經(jīng)購房者答復(fù)認可方為有效。當然，如購房者收到通知后逾期不答復(fù)，則應(yīng)視為默認合同變更通知的內(nèi)容。

在這種情況下，購房者就可能喪失了勝訴權(quán)；反之，如購房者在收到變更合同的通知后在有效期限內(nèi)回答不同意變更合同的內(nèi)容，則開發(fā)商變更合同的要求不能生效，如實際交樓面積比合同約定面積大，則開發(fā)商無權(quán)要求購房者補交樓款，如開發(fā)商以不交鑰匙或不辦房產(chǎn)證為要挾，則構(gòu)成延期交樓的違約行為，或侵權(quán)行為，購房者可以請求仲裁或直接去法院起訴。

2、開發(fā)商為牟利取潤，沒有任何理由而擅自在交樓時要求購房者補交超過合同約定建筑面積的樓款，則購樓者有權(quán)拒絕補交，法律后果與前述第一種情況相同。購房者有權(quán)拒絕補交樓款的理由是：

（1）合同就是法律，合同一旦簽訂，雙方必須嚴格履行，任何一方均無權(quán)擅自變更或解除，這是經(jīng)濟合同法的基本準則。

（2）開發(fā)商負有對其售出商品房依法辦理土地使用權(quán)、規(guī)劃、工程設(shè)計、施工建筑等各方面的法律手續(xù)的義務(wù)，建筑面積的變化，完全是開發(fā)商單方行為，與購房者的義務(wù)毫不相干。

3、購房者在收到開發(fā)商的補交樓款的通知后未提出異議，即補交了樓款并辦理了驗收樓房的手續(xù)。在這種情況下，應(yīng)視為購房者默認了開發(fā)商的變更合同的行為，變更合同有效，購房者無權(quán)請求返還已交付的補交樓款。

開發(fā)商為了謀取更大的利益往往在合同中約定的房屋面積與實際交付的房屋面積并不一致，可是購房者也很少能看出來面積是不是真的少了，更不知道如何計算商品房的銷售面積，如果遇到面積縮水該怎么處理，能不能要求開發(fā)商退房，這些問題最好先咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以在發(fā)生面積糾紛時請律師幫忙解決，盡量避免自己處于無援的狀態(tài)而被開發(fā)商任意宰割。