一、如何計(jì)算商品房的面積

隨著北京市《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》正式頒布實(shí)施，規(guī)定了本市商品房銷售面積、公用建筑面積的計(jì)算方式、分?jǐn)傇瓌t，同時(shí)要求各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申辦商品房銷售許可證時(shí)，應(yīng)按規(guī)定向有關(guān)部門提交房屋公用建筑面積和公用建筑部位的書面材料，并在銷（預(yù)）售合同中明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位，從而使消費(fèi)者的合法權(quán)益得到保護(hù)，規(guī)范了商品房的銷售行為。 那么，住房的建筑面積是怎樣確定的呢？ 房屋面積包括居住面積、套內(nèi)輔助設(shè)施面積、墻體占用面積、公攤面積四個(gè)部分。具體計(jì)算如下：

1、居住面積。指建筑內(nèi)所有的廳和室的面積總和。

2、套內(nèi)輔助設(shè)施占有面積。指廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等占用面積。其中陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算是在測(cè)量面積基礎(chǔ)上折算得到，內(nèi)陽(yáng)臺(tái)折算比例為70%，外陽(yáng)臺(tái)為50%。

3、墻體占用面積。獨(dú)立墻體按實(shí)際占用面積計(jì)算，公用墻體按照實(shí)際占用面積的50%計(jì)算。

4、公攤面積。包括樓梯、走廊、電梯井、變電室、設(shè)備間、公共門廳、地下室（不包括停車場(chǎng)）、值班警衛(wèi)室和建筑物內(nèi)垃圾道的面積。

二、如何處理商品房銷售面積糾紛

第一種情況：如開(kāi)發(fā)商在建筑商品房過(guò)程中，確因工程設(shè)計(jì)的修改、規(guī)劃用途的修改、施工技術(shù)方面的限制或地質(zhì)等自然方面原因必須對(duì)房屋格局作適當(dāng)修正，則應(yīng)在問(wèn)題發(fā)生后憑有關(guān)機(jī)關(guān)出具的文件及時(shí)書面通知購(gòu)房者，明確提出變更合同條款的內(nèi)容，并給予購(gòu)房者考慮答復(fù)的合理時(shí)間（一般為15天），如屬上面所說(shuō)的幾個(gè)方面的原因，購(gòu)房者答不答復(fù)均無(wú)法律的區(qū)別；如不屬上面所說(shuō)的幾個(gè)方面的原因，造成的變更合同（包括變更建筑面積），則必須經(jīng)購(gòu)房者答復(fù)認(rèn)可方為有效。

當(dāng)然，如購(gòu)房者收到通知后逾期不答復(fù)，則應(yīng)視為默認(rèn)合同變更通知的內(nèi)容，在這種情況下，購(gòu)房者就可能喪失了勝訴權(quán)；反之，如購(gòu)房者在收到變更合同的通知后在有效期限內(nèi)回答不同意變更合同的內(nèi)容，則開(kāi)發(fā)商變更合同的要求不能生效，如實(shí)際交樓面積比合同約定面積大，則開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)要求購(gòu)房者補(bǔ)交樓款，如開(kāi)發(fā)商以不交鑰匙或不辦房產(chǎn)證為要挾，則構(gòu)成延期交樓的違約行為，或侵權(quán)行為，購(gòu)房者可以請(qǐng)求仲裁或直接去法院起訴。

第二種情況：開(kāi)發(fā)商為牟利取潤(rùn)，沒(méi)有任何理由而擅自在交樓時(shí)要求購(gòu)房者補(bǔ)交超過(guò)合同約定建筑面積的樓款，則購(gòu)樓者有權(quán)拒絕補(bǔ)交，法律后果與前述第一種情況相同。購(gòu)房者有權(quán)拒絕補(bǔ)交樓款的理由是：

1、合同就是法律，合同一旦簽訂，雙方必須嚴(yán)格履行，任何一方均無(wú)權(quán)擅自變更或解除，這是經(jīng)濟(jì)合同法的基本準(zhǔn)則。

2、開(kāi)發(fā)商負(fù)有對(duì)其售出商品房依法辦理土地使用權(quán)、規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)、施工建筑等各方面的法律手續(xù)的義務(wù)，建筑面積的變化，完全是開(kāi)發(fā)商單方行為，與購(gòu)房者的義務(wù)毫不相干。

第三種情況：購(gòu)房者在收到開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)交樓款的通知后未提出異議，即補(bǔ)交了樓款并辦理了驗(yàn)收樓房的手續(xù)。在這種情況下，應(yīng)視為購(gòu)房者默認(rèn)了開(kāi)發(fā)商的變更合同的行為，變更合同有效，購(gòu)房者無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還已交付的補(bǔ)交樓款。

現(xiàn)在大多數(shù)房屋的售價(jià)都是以建筑面積為單位計(jì)算的。當(dāng)實(shí)際建筑面積與合同約定面積不符時(shí)購(gòu)房者該如何保護(hù)合法權(quán)益呢？購(gòu)房者如果碰到房屋面積糾紛或相類似的情況時(shí)，可以進(jìn)行分析，從而找出解決糾紛的對(duì)策。建議購(gòu)房者可以咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，尋求專業(yè)意見(jiàn)。