一、購買二手房應(yīng)注意哪些問題

1、“老式私有宅院”需滿足兩個條件

老式私有宅院的土地使用權(quán)一般是以劃撥方式取得的。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，這類房屋作為二手房上市交易須滿足兩個條件：一是房屋所有權(quán)已經(jīng)得到有批準權(quán)的（一般是區(qū)縣一級）人民政府批準出售；二是如果屬于非居住用途的，還需與區(qū)縣土地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補繳土地出讓金；若仍用于居住的，雖不需簽訂土地使用權(quán)出讓合同，但要繳納土地收益金。滿足上述條件，房屋所有人才可以取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證書，房屋才可以上市出售。因此，上下家在交易此類房屋時，應(yīng)對上述條件如何實現(xiàn)有所約定，以保證交易的合法進行。

2、買賣售后公房需同住人簽字

根據(jù)上海市的有關(guān)規(guī)定，公有獨用成套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)公寓住房以及新式里弄住房可以出售。這些可售公有住房在出售給符合條件的承租人或同住人后，即成為售后公房，可以作為二手房上市交易。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公有住房可以直接上市買賣，在實際操作中，這里包括兩個步驟：第一步是使用權(quán)先轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)；第二步是轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用權(quán)外，同住人也享有一定的居住權(quán)，而且這類公有房屋的承租人與同住人之間往往有比較復(fù)雜的親屬關(guān)系，因此售后公房上市交易，除房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽字外，還需同住人簽字同意。如未經(jīng)同住人同意，售后公房的買賣很難成功。

二、逾期交房引發(fā)糾紛怎么辦

此二手房糾紛解決辦法：買方逾期支付房款時，賣方除可以要求買方繼續(xù)支付房款外，還可以要求買方支付相應(yīng)的利息或買賣合同中約定的逾期付款違約金。賣方還可以根據(jù)自己的意愿解除合同，不再出售房子，并按照買賣合同違約的比例扣除違約金。

買方需要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定買方用銀行貸款支付部分房款，而到時由于貸款政策調(diào)整或別的原因銀行未能足額審批通過的話，買方不能按時以現(xiàn)金形式補足，仍要承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。因為買賣合同上的約定只能認為賣方允許通過銀行貸款方式來支付房款，而不能認為買方可因此不需承擔(dān)逾期付款的責(zé)任，因為貸款的問題責(zé)任在買方而不是賣方。

目前，市場上的二手房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多種多種多樣，有的是售后公房，有的是共有房屋，還有的房屋當(dāng)初單位在分配時是限制轉(zhuǎn)讓的。這使得二手房在上市交易時有不同的要求，需要滿足不同的條件。因此，在二手房買賣時，上下家必須解除房屋原來存在的買賣限制。面對復(fù)雜的交易狀況，購房者也可以請律師協(xié)助購房，避免被上家坑蒙。