一、二手房交易的違約行為有哪些

在二手房交易過程可能出現(xiàn)以下幾種違約行為：

1、出賣方逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口；

2、買受人逾期付款或因買方原因不能辦理過戶手續(xù)；

3、買方或賣方單方違約解除合同的違約；

4、房屋質(zhì)量問題的違約；

5、房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約；

6、根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形。

以上的一、二兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，第三種情形屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，第四、第五種屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。

但有時(shí)一、二、四、五這幾種違約行為如果嚴(yán)重，可能會(huì)影響到合同的履行，也可能構(gòu)成根本違約。比如買家逾期付款和賣家逾期交房都屬于逾期的違約責(zé)任，但如果逾期的時(shí)間太長(zhǎng)，守約方可以選擇起訴要求對(duì)方履行義務(wù)，但起訴往往需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，而且勝訴后執(zhí)行有時(shí)也是問題，與其如此，有時(shí)守約方不妨選擇直接解除合同更有利。但如果違約方只是逾期，并無證據(jù)表示根本不履行，有時(shí)守約方想根據(jù)逾期的違約行為解除合同，也會(huì)有一定難度。

二、如何承擔(dān)二手房交易違約責(zé)任

如果已經(jīng)發(fā)生了違約行為，那么在違約行為后如何承擔(dān)違約責(zé)任呢？一般有以下幾種方式：

1、定金罰則：雙方可以約定合同金額分之二十以內(nèi)的定金，收定金的一方不履行約定的義務(wù)，雙倍返還定金；給付定金的一方不履行約定的義務(wù)，定金不予返還；

2、繼續(xù)履行：守約方有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行合同約定的義務(wù)，并可在向法院起訴時(shí)提起此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，并不妨礙守約方要求繼續(xù)履行；

3、違約金：雙方可以在合同中約定一方違約時(shí)，根據(jù)違約情況向守約方支付一定數(shù)額或按一定標(biāo)準(zhǔn)確定的違約金。在既約定違約金又約定定金的情況下，守約方應(yīng)該在二者中選擇一個(gè)比較有利于自己的方式主張；

4、賠償實(shí)際損失：在未約定違約金或定金的情況下，守約方可以要求違約方按實(shí)際損失賠償。在定金或約定的違約金低于實(shí)際損失的情況下，守約方可以主張按實(shí)際損失賠償。

建議買賣雙方在合同中可明確約定違約行為嚴(yán)重到什么程度構(gòu)成根本違約，守約方有權(quán)提出解除合同并要求違約方承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。逾期付款或交房多長(zhǎng)時(shí)間之內(nèi)守約方有權(quán)要求支付逾期履行的違約金，逾期付款或交房多長(zhǎng)時(shí)間以上，守約方有權(quán)提出解除合同并追究違約方的相應(yīng)違約責(zé)任。如果購房者有疑問，可以請(qǐng)律師協(xié)助約定。