一、哪些房屋買賣合同沒有效力

根據(jù)我國目前的司法實(shí)踐，房屋買賣合同不會(huì)輕易認(rèn)定為無效，但有以下幾種情形的，一般可認(rèn)定為無效：

1、無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同，否則，其所簽訂的買賣合同無效。無民事行為能力人一般是指未滿十周歲的兒童或喪失民事行為能力的精神病人；

2、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意，沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。限制行為能力人主要指年滿十周歲未滿十八周歲的未成年人；

3、以欺詐行為簽訂的房屋買賣合同。是指房屋買賣一方以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買賣合同；

4、以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。是指房屋買賣一方以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐懼而簽訂的房屋買賣合同；

5、乘人之危簽訂的房屋買賣合同。是指房屋買賣一方趁對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利于對(duì)方的條件所簽訂的房屋買賣合同；

6、房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或第三人利益所簽訂的房屋買賣合同。

二、房屋買賣合同無效怎么辦

合同被確認(rèn)無效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，應(yīng)當(dāng)立即中止履行。對(duì)于無效合同造成的財(cái)產(chǎn)損失，一般有三種處理方式：

1、返還財(cái)產(chǎn)。返還財(cái)產(chǎn)是指認(rèn)定合同無效后使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同簽訂以前的狀態(tài)。返還財(cái)產(chǎn)可以是一方返還也可以是雙方互相返還。如果當(dāng)事人依據(jù)無效合同取得的標(biāo)的物還存在，則應(yīng)返還對(duì)方；如果標(biāo)的物已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。

2、賠償損失，有過錯(cuò)的一方賠償對(duì)方因此所收到的損失；雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)按照責(zé)任大小、輕重各自承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失中與其責(zé)任相適應(yīng)的份額。

3、收歸國有。當(dāng)事人惡意串通，損害國家利益因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國家所有。

實(shí)踐中房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。在日常生活當(dāng)中有時(shí)候會(huì)遇到一些情形導(dǎo)致簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效，購房者應(yīng)當(dāng)事先自行了解或者向律師咨詢一下，了解了購房合同無效的情形后，盡量采取措施避免合同無效，保護(hù)自己的權(quán)益。