一、買二手房如何確定到手價(jià)

要明白什么是“到手價(jià)”，先得弄清楚什么是“成交價(jià)”?！俺山粌r(jià)”是指在合同中約定的房屋買賣的總售價(jià)，成交價(jià)也是到交易中心和稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理過戶和交稅的計(jì)算基數(shù)。

“到手價(jià)”是針對(duì)賣方而言的，是指不包括交易中產(chǎn)生的各項(xiàng)稅費(fèi)（有的也不包括中介費(fèi)）的賣方實(shí)際拿到的價(jià)格。在“到手價(jià)”情況下，買方承擔(dān)了本應(yīng)由賣方支付的各項(xiàng)稅費(fèi)。簡(jiǎn)而言之，“到手價(jià)”就是在交易完成后賣方所能得到全部款項(xiàng)。

如果賣方先確定了“到手價(jià)”，那要根據(jù)“到手價(jià)”和各項(xiàng)稅費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)倒推出“成交價(jià)”，這個(gè)“成交價(jià)”就是最終在買賣合同中記載的房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)。

對(duì)賣方來(lái)說(shuō)，確定“到手價(jià)”的好處顯而易見：賣方可以對(duì)賣房后得到的實(shí)際款項(xiàng)一目了然。如果約定的是“成交價(jià)”，那賣方還要將成交價(jià)扣除各項(xiàng)稅費(fèi)等成本后，才能算出最終拿到多少錢。

二、買二手房怎么解決到手價(jià)糾紛

1、稅收政策調(diào)整，買方的購(gòu)房成本增加

由于買方承擔(dān)上下家的稅費(fèi)，因此稅收政策調(diào)整對(duì)賣方的收入沒有影響，但卻會(huì)影響到買方的購(gòu)房成本。一旦約定到手價(jià)，則意味著買方承擔(dān)了稅收調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。

在這種情況下，買方應(yīng)當(dāng)注意盡量縮短交易的時(shí)間，盡早辦理過戶手續(xù)。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解國(guó)家有關(guān)政策，對(duì)近期出臺(tái)新的稅收政策的可能性做出判斷。

2、對(duì)退稅約定不明

根據(jù)現(xiàn)在的政策，賣方在出售房產(chǎn)時(shí)可能要交納個(gè)人所得稅，個(gè)人所得稅在一定條件下可以退給賣方。約定到手價(jià)的話，賣方需要交納的個(gè)人所得稅也由買方承擔(dān)，但如果將來(lái)退給賣方，則意味著賣方取得的收入增加了，買方就有可能覺得不公平。

如果買方要為賣方交納個(gè)人所得稅，最好在合同中約定一旦將來(lái)個(gè)人所得稅退給賣方，則賣方應(yīng)當(dāng)將所得稅款全額或部分退還給買方，并且約定，在交納稅款時(shí)納稅憑證應(yīng)由買方保管，在符合退稅條件時(shí)再交給賣方，并由賣方向買方先行支付退款。

3、對(duì)稅收計(jì)算錯(cuò)誤，買方購(gòu)房成本增加

買方在確定以到手價(jià)簽約時(shí)，對(duì)稅收成本基本依賴于中介的計(jì)算。但是，由于稅收政策頻出，加上中介的業(yè)務(wù)水平參差不齊，所以中介計(jì)算出來(lái)的稅款和稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)際收取的稅款可能存在差距。甚至有少數(shù)房產(chǎn)中介故意將稅款算低，以使買方盡快簽約。

買方對(duì)中介計(jì)算出來(lái)的稅款一定不能偏聽偏信，最好查閱一下相關(guān)規(guī)定，再到交易中心去了解一下，把計(jì)稅的依據(jù)和計(jì)算的比例弄清楚，以免在過戶交稅時(shí)與自己的預(yù)期不一致。

4、對(duì)“到手價(jià)”還是“成交價(jià)”約定不明

經(jīng)常見到這樣的案例：《居間合同》約定的是“到手價(jià)”200萬(wàn)元，房產(chǎn)買賣合同中約定的卻是“成交價(jià)”200萬(wàn)元，這樣雙方就容易產(chǎn)生糾紛了：到底200萬(wàn)元是成交價(jià)還是到手價(jià)？

如果約定的是“到手價(jià)”200萬(wàn)元，一定要根據(jù)交稅比例倒算出成交價(jià)，因?yàn)榉慨a(chǎn)買賣合同的示范文本中體現(xiàn)的價(jià)格是房屋售價(jià)，也就是成交價(jià)，如果不作特別約定，那一般就認(rèn)為房產(chǎn)買賣合同中約定的價(jià)格就是成交價(jià)，所以一定要記得成交價(jià)是根據(jù)到手價(jià)算出來(lái)的，應(yīng)當(dāng)高于到手價(jià)。

“到手價(jià)”完全由雙方自由約定，沒有法律規(guī)定對(duì)“到手價(jià)”做明確定義。實(shí)踐中，有的約定到手價(jià)包括上家中介費(fèi)，有的約定不包括。為避免對(duì)產(chǎn)生歧義，應(yīng)當(dāng)在合同中對(duì)“到手價(jià)”不包括哪些費(fèi)用作明確的限定，并詳細(xì)寫明從到手價(jià)計(jì)算出成交價(jià)的計(jì)算公式。購(gòu)房者如有疑問，可以問問專業(yè)律師，讓律師出出主意。