一、買二手房如何確定到手價

要明白什么是“到手價”，先得弄清楚什么是“成交價”?！俺山粌r”是指在合同中約定的房屋買賣的總售價，成交價也是到交易中心和稅務(wù)機關(guān)辦理過戶和交稅的計算基數(shù)。

“到手價”是針對賣方而言的，是指不包括交易中產(chǎn)生的各項稅費（有的也不包括中介費）的賣方實際拿到的價格。在“到手價”情況下，買方承擔了本應(yīng)由賣方支付的各項稅費。簡而言之，“到手價”就是在交易完成后賣方所能得到全部款項。

如果賣方先確定了“到手價”，那要根據(jù)“到手價”和各項稅費的收取標準倒推出“成交價”，這個“成交價”就是最終在買賣合同中記載的房屋轉(zhuǎn)讓總價。

對賣方來說，確定“到手價”的好處顯而易見：賣方可以對賣房后得到的實際款項一目了然。如果約定的是“成交價”，那賣方還要將成交價扣除各項稅費等成本后，才能算出最終拿到多少錢。

二、買二手房怎么解決到手價糾紛

1、稅收政策調(diào)整，買方的購房成本增加

由于買方承擔上下家的稅費，因此稅收政策調(diào)整對賣方的收入沒有影響，但卻會影響到買方的購房成本。一旦約定到手價，則意味著買方承擔了稅收調(diào)整的風險。

在這種情況下，買方應(yīng)當注意盡量縮短交易的時間，盡早辦理過戶手續(xù)。同時，應(yīng)當了解國家有關(guān)政策，對近期出臺新的稅收政策的可能性做出判斷。

2、對退稅約定不明

根據(jù)現(xiàn)在的政策，賣方在出售房產(chǎn)時可能要交納個人所得稅，個人所得稅在一定條件下可以退給賣方。約定到手價的話，賣方需要交納的個人所得稅也由買方承擔，但如果將來退給賣方，則意味著賣方取得的收入增加了，買方就有可能覺得不公平。

如果買方要為賣方交納個人所得稅，最好在合同中約定一旦將來個人所得稅退給賣方，則賣方應(yīng)當將所得稅款全額或部分退還給買方，并且約定，在交納稅款時納稅憑證應(yīng)由買方保管，在符合退稅條件時再交給賣方，并由賣方向買方先行支付退款。

3、對稅收計算錯誤，買方購房成本增加

買方在確定以到手價簽約時，對稅收成本基本依賴于中介的計算。但是，由于稅收政策頻出，加上中介的業(yè)務(wù)水平參差不齊，所以中介計算出來的稅款和稅務(wù)機關(guān)實際收取的稅款可能存在差距。甚至有少數(shù)房產(chǎn)中介故意將稅款算低，以使買方盡快簽約。

買方對中介計算出來的稅款一定不能偏聽偏信，最好查閱一下相關(guān)規(guī)定，再到交易中心去了解一下，把計稅的依據(jù)和計算的比例弄清楚，以免在過戶交稅時與自己的預(yù)期不一致。

4、對“到手價”還是“成交價”約定不明

經(jīng)常見到這樣的案例：《居間合同》約定的是“到手價”200萬元，房產(chǎn)買賣合同中約定的卻是“成交價”200萬元，這樣雙方就容易產(chǎn)生糾紛了：到底200萬元是成交價還是到手價？

如果約定的是“到手價”200萬元，一定要根據(jù)交稅比例倒算出成交價，因為房產(chǎn)買賣合同的示范文本中體現(xiàn)的價格是房屋售價，也就是成交價，如果不作特別約定，那一般就認為房產(chǎn)買賣合同中約定的價格就是成交價，所以一定要記得成交價是根據(jù)到手價算出來的，應(yīng)當高于到手價。

“到手價”完全由雙方自由約定，沒有法律規(guī)定對“到手價”做明確定義。實踐中，有的約定到手價包括上家中介費，有的約定不包括。為避免對產(chǎn)生歧義，應(yīng)當在合同中對“到手價”不包括哪些費用作明確的限定，并詳細寫明從到手價計算出成交價的計算公式。購房者如有疑問，可以問問專業(yè)律師，讓律師出出主意。