一、二手房市場(chǎng)不能交易哪些房屋
1、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋。
也就是俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)”實(shí)際上就是沒有產(chǎn)權(quán)，這類住房不能取得房屋所有權(quán)證，不受法律保護(hù)。
2、未依法取得權(quán)屬證書的房屋。
房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)人享有所有權(quán)的唯一合法憑證。在未取得房屋所有權(quán)證之前，還不能確定房屋的合法所有權(quán)人，這樣的房屋是無法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。轉(zhuǎn)讓此種房屋，可能會(huì)導(dǎo)致買賣合同無效，或無法辦理過戶。
3、已抵押的房屋，但未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的房屋。
《物權(quán)法》明確規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
4、未經(jīng)其他共有人書面同意轉(zhuǎn)讓的共有房屋。
共有人處分房屋，必須征得其他共有人的書面同意。因?yàn)樵诠灿械臓顟B(tài)下，共有人對(duì)房屋均享有權(quán)利。如果共有人之一擅自將房屋出售，實(shí)際上是將其他共有人所占有的房產(chǎn)份額也進(jìn)行了處分。
5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋。
權(quán)屬有爭(zhēng)議意味著產(chǎn)權(quán)主體的不確定性，產(chǎn)權(quán)到底屬于誰還未作出最終結(jié)論，此類房屋禁止出售。
6、依法收回土地使用權(quán)的房屋。
7、已被司法和行政機(jī)關(guān)裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋。
8、禁止轉(zhuǎn)讓的其他房屋。
二、如何避免二手房交易糾紛
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)太熱。許多糾紛系一方在銷售房屋后，辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)，于是導(dǎo)致反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另一方起訴至法院。
預(yù)防對(duì)策：對(duì)此，購(gòu)房方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)及時(shí)辦理，避免對(duì)方反悔。
2、二手房交易手續(xù)復(fù)雜，導(dǎo)致交易過程中雙方當(dāng)事人產(chǎn)生不信任，交易難以進(jìn)行。
預(yù)防對(duì)策：買賣雙方都要在交易時(shí)充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。
3、中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范行為導(dǎo)致糾紛。由于買賣雙方常常通過中介機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，進(jìn)行交易，而中介機(jī)構(gòu)本身的機(jī)制和人員素質(zhì)不一，常常在簽訂合同或辦理手續(xù)時(shí)出現(xiàn)問題，甚至合同約定內(nèi)容與三方談判時(shí)表達(dá)的意思不一致，導(dǎo)致當(dāng)事人對(duì)合同履行內(nèi)容產(chǎn)生爭(zhēng)議，從而提起訴訟。
預(yù)防對(duì)策：買賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，交易前應(yīng)當(dāng)充分了解各種事項(xiàng)，并對(duì)雙方談定的內(nèi)容以書面形式約定好。
4、缺乏誠(chéng)信，隱瞞真實(shí)信息導(dǎo)致糾紛。當(dāng)事人為了促成交易，往往隱瞞真實(shí)信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。
預(yù)防對(duì)策：購(gòu)房者可以在購(gòu)房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場(chǎng)看房，并對(duì)可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔(dān)作出約定。
6、涉宅基地房屋主張交易無效。房屋價(jià)值的上漲，同樣還導(dǎo)致許多農(nóng)民將宅基地房屋銷售給城鎮(zhèn)居民后反悔，從而起訴。
預(yù)防對(duì)策：因?yàn)榉山钩擎?zhèn)居民購(gòu)買宅基地房屋，故而建議城鎮(zhèn)居民不購(gòu)買這類房屋。
購(gòu)買二手房，要實(shí)地查看房屋狀況，如戶型結(jié)構(gòu)、質(zhì)量狀況、水電暖、小區(qū)環(huán)境、交通狀況、物業(yè)管理等等。買賣雙方簽訂房屋買賣合同，可以請(qǐng)律師協(xié)助，通過協(xié)商，買賣雙方對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、交付時(shí)間、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
