一、哪些房屋不能轉(zhuǎn)讓

按照《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房屬政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購。滿5年轉(zhuǎn)讓應(yīng)向政府交納土地收益等價款，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，才可以取得完全產(chǎn)權(quán)。因此，對不符合轉(zhuǎn)讓條件的。

二、買賣二手房怎樣避免風(fēng)險

1、產(chǎn)權(quán)不明確的

物權(quán)法第六條、第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。

買房前，要核對出賣人是否具有產(chǎn)權(quán)。物權(quán)法第十七條和建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有物權(quán)的證明，是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，是國家對房屋所有權(quán)的確認(rèn)。因此，查明賣方提交證書的真實(shí)性要放在首位。

2、土地權(quán)屬不清的

《土地管理法》第八條規(guī)定，土地分為國家、集體所有兩種性質(zhì)。第五十五條規(guī)定，繳納土地使用權(quán)出讓金和其他土地有償使用費(fèi)后，方可使用土地。房地產(chǎn)管理法第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)報批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)辦理出讓手續(xù)，受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。

3、無共有人聲明的

《民法通則》第七十八條規(guī)定，財產(chǎn)按份共有人按各自份額、共同共有人對共有財產(chǎn)，享有權(quán)利，分擔(dān)、承擔(dān)義務(wù)。按份共有的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。合同法第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)的合同無效。二手房大多是夫妻或家庭成員共同財產(chǎn)，購買未取得共有人同意出售聲明的二手房會惹上麻煩。

4、被保全、查封的

最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第三十八條規(guī)定，被執(zhí)行人無金錢給付能力的，法院有權(quán)裁定對被執(zhí)行人的其他財產(chǎn)采取查封、扣押措施。第四十四條規(guī)定，被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的，法院有權(quán)責(zé)令責(zé)任人限期追回財產(chǎn)或承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因此，司法機(jī)關(guān)已保全、查封的房屋是不能買的。

5、設(shè)定了抵押權(quán)的

《房地產(chǎn)管理法》第四十七條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。物權(quán)法、擔(dān)保法都規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓。因此，應(yīng)審查權(quán)屬證書原件是否有抵押記載，沒有抵押權(quán)的房屋不能購買。

當(dāng)前，一些地方的“二手房”成交比較活躍，與之伴隨的是“二手房”買賣陷阱也時有出現(xiàn)，購房者屢屢上當(dāng)。目前“二手房”交易存在很多風(fēng)險，購房人應(yīng)當(dāng)警惕謹(jǐn)防自身權(quán)益遭受侵犯。如果遇到糾紛，最好請專業(yè)律師協(xié)助解決，這樣能更好地保護(hù)購房人的利益。