一、如何認(rèn)定購房違約金過高

對違約金“過高”的程度認(rèn)定總體上應(yīng)采納：一是違約金標(biāo)準(zhǔn)會比較嚴(yán)重影響合同正義，合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)顯失公正；二是違約金失去了其固有意義，其已經(jīng)不再是促進(jìn)合同履行的工具，而成為了合同當(dāng)事人追求的目標(biāo)，當(dāng)事人約定的違約金變成了賭博行為。應(yīng)當(dāng)參照以下具體因素：

（一）參照合同標(biāo)的。

如果合同的標(biāo)的屬于特種物的，違約金標(biāo)準(zhǔn)可以采取較高的標(biāo)準(zhǔn)；如果合同的標(biāo)的屬于種類物的，違約金標(biāo)準(zhǔn)可以采取較低的標(biāo)準(zhǔn)；如果合同標(biāo)的屬于具有精神意義的物，則可對違約金的標(biāo)準(zhǔn)更開放一些。

（二）參照合同主體的實(shí)質(zhì)地位。

對于公用事業(yè)、壟斷企業(yè)、提供供不不應(yīng)求商品和服務(wù)的企業(yè)等處于實(shí)質(zhì)優(yōu)勢地位的經(jīng)營主體提供格式違約金條款或準(zhǔn)格式違約金條款，因?yàn)楹贤鄬Ψ讲痪邆淦降葏f(xié)商的力量，應(yīng)當(dāng)對優(yōu)勢合同當(dāng)事人提供、相對方當(dāng)事人很難協(xié)商的違約金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整到與實(shí)際損失相當(dāng)?shù)某潭取＞唧w參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少?！?/p>

（三）參照合同性質(zhì)。

合同是交易的形式，對于交易內(nèi)容為生活必需品、服務(wù)為生命、健康、身體基本保障提供服務(wù)的合同，應(yīng)當(dāng)基于尊重基本人權(quán)的原則，對于社會弱勢群體的違約金應(yīng)該體現(xiàn)補(bǔ)償性，舍去懲罰性的功能；對于當(dāng)事人平等的經(jīng)濟(jì)合同應(yīng)體現(xiàn)對當(dāng)事人的約定的尊重，以不調(diào)整或少調(diào)整為原則。

（四）違約金調(diào)整的幅度應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)懲罰性。

違約金具有懲罰性，其主要意義在于促進(jìn)合同當(dāng)事人全面履行合同，因此違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該體現(xiàn)一定的懲罰性，應(yīng)當(dāng)高于守約方實(shí)際損失的一定幅度。

（五）參照違約方的過錯程度。

根據(jù)《合同法》合同責(zé)任屬于嚴(yán)格責(zé)任，只要發(fā)生違約行為，違約方就應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。但違約責(zé)任既然屬于民事責(zé)任的一種，在人民法院以公權(quán)力進(jìn)行干預(yù)的時候，違約金條款就不僅僅屬于合同條款的私法性質(zhì)，更應(yīng)該考慮的是人民法院以公權(quán)力進(jìn)行干預(yù)的條件，因此違約方的過錯應(yīng)該成為公權(quán)力予以調(diào)整的重要參考因素。因?yàn)檫`約金調(diào)整的幅度體現(xiàn)著對違約行為的懲罰強(qiáng)度，對于不同的過錯應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)不同程度的懲罰，才能罰當(dāng)其錯，體現(xiàn)公權(quán)力干預(yù)的公正性。在具體判斷違約責(zé)任的時候，應(yīng)當(dāng)考查合同雙方在違約中存在的過錯，以及過錯大小。當(dāng)違約方惡意違約的情況下，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)整，保持對惡意違約方的懲罰；當(dāng)違約方因第三人的原因造成違約時應(yīng)當(dāng)著重體現(xiàn)補(bǔ)償性，減少懲罰性；當(dāng)守約方利用優(yōu)勢地位在自己不可能違約，以追求對方違約金為目的的情況下應(yīng)當(dāng)調(diào)整到與實(shí)際損失相當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

（六）違約金的最低和最高限度。

違約金的最低限度為守約方因?qū)Ψ竭`約造成的實(shí)際損失，包括直接損失和履行利益的損失；但是對于一般的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，以調(diào)整到實(shí)際損失的130%為原則，以體現(xiàn)違約金的懲罰性。法律對于違約金的最高限度并沒有明確的規(guī)定，參照最高人民法院有關(guān)逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)，并在此基礎(chǔ)上乘以四倍計(jì)算違約金。對于其他合同類糾紛約定違約金“過高”的處理可在參照最高人民法院有關(guān)逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，借鑒民間借貸中四倍的最高額限定標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。對于違約行為自履行義務(wù)開始之日發(fā)生并處于連續(xù)狀態(tài)的，違約金的最高限度應(yīng)當(dāng)以標(biāo)的數(shù)額為基數(shù)；對于部分履約部分違約的，應(yīng)當(dāng)以未履行部分的標(biāo)的額為基數(shù)。

（七）以本金為限予以調(diào)整。

最高人民法院關(guān)于在審理經(jīng)濟(jì)合同案件中具體適用《經(jīng)濟(jì)合同法》的若干問題的解答也明確指出：“九、關(guān)于違約金的適用問題經(jīng)濟(jì)合同法第三十五條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違反經(jīng)濟(jì)合同時，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金?！睂τ诟黝惤?jīng)濟(jì)合同在何種場合應(yīng)當(dāng)如何償付違約金，為防止當(dāng)事人濫用自行約定的權(quán)利，違約金的數(shù)額一般以不超過合同未履行部分的價金總額為限，對超出部分，可不予保護(hù)。該司法解釋雖然已經(jīng)廢止但其公平合理的理念仍然沒有過時。

（八）根據(jù)當(dāng)事人具體違約情況調(diào)整違約金數(shù)額，違約金的支付與違約程度相適應(yīng)。

當(dāng)事人根本違約的支付全額違約金，當(dāng)事人非根本違約的支付與違約部分相適應(yīng)的違約金。當(dāng)事人部分違約的可以按部分違約占全部違約的比例來支付違約金。

（九）當(dāng)事人在合同中約定了違約金，但未約定違約金的比例和數(shù)額，我認(rèn)為也是有效的。以調(diào)整到實(shí)際損失的130%為原則，以體現(xiàn)違約金的懲罰性。

二、購房違約金過高怎么調(diào)整

國家在認(rèn)為當(dāng)事人約定的違約金過高或過低，違約金數(shù)額與違約損失額差額過大時，允許對其予以調(diào)整，這也是由違約金的性質(zhì)即補(bǔ)償性為主，懲罰性為輔而決定的。

當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

違約金的調(diào)整應(yīng)當(dāng)綜合考慮，靈活把握。2009年2月9日最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》再次對減少過高的違約金問題進(jìn)行了規(guī)定。針對《合同法》制定的司法解釋均適用于受《合同法》調(diào)整的所有類型的合同，商品房買賣合同作為其中之一，自然也在此范圍之內(nèi)。

當(dāng)事人主張的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

當(dāng)事人約定的違約金造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

合同約定違約金數(shù)額或者計(jì)算方法的，一般以合同約定為準(zhǔn)。但根據(jù)法律規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。在當(dāng)事人提出違約金過高要求予以調(diào)整時，均要根據(jù)案件的具體情況綜合衡量。當(dāng)事人最好找一個專業(yè)律師，把自己的情況說明一下，讓專業(yè)人士鑒定一下，約定的違約金是否恰當(dāng)。