一、二手房交易存在哪些風(fēng)險(xiǎn)
1、看房中的法律風(fēng)險(xiǎn)。
看房主要包括實(shí)地查看房屋的基本狀況和對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的核實(shí)調(diào)查。這是規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)的重大步驟。但是，在實(shí)際房屋交易過程中很多買房人往往關(guān)注到了第一點(diǎn)，即實(shí)地查看了房屋的位置和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，卻往往忽視了對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)查核實(shí)。而第二點(diǎn)恰恰是法律風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)點(diǎn)。在現(xiàn)實(shí)交易中，由部分產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同最終毀約引起了許多糾紛。
2、簽約過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)。
二手房房屋買賣合同的簽訂是房屋買賣過程中最重要的環(huán)節(jié)，也是最可能出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)。根據(jù)《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。因此，二手房買賣合同的簽訂只要符合合同有效成立的條件就發(fā)生法律效力。
現(xiàn)在的二手房買賣中，最常見的現(xiàn)象就是“一房二賣”。 一房二賣”是指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。有時(shí)，甚至?xí)霈F(xiàn)一房多賣（三個(gè)以上）的情形。
3、過戶、交房中的法律風(fēng)險(xiǎn)。
過戶、交房是二手房買賣的最后的步驟，在實(shí)務(wù)中這兩個(gè)步驟往往同時(shí)發(fā)生。因此這里將其放在一起探究。從物權(quán)變動(dòng)方面來看，物權(quán)有公示原則，即，物權(quán)的享有和變動(dòng)必須以一定的公示方式向社會(huì)公開，以便社會(huì)公眾知悉。大陸法系就物權(quán)變動(dòng)的效力有三種立法例：一是以德國為代表的成立要件主義，二是以法國和日本為代表的對(duì)抗要件主義，三是我國的折衷主義，即以成立要件為原則，兼采用對(duì)抗要件主義。我國《物權(quán)法》第9條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消失，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。在我國，二手房買賣需要在簽訂合同后完成公示才能完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。而房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其公示的方式為登記，不登記不得對(duì)抗善意第三人。但是，近年來，因?yàn)榉课莸怯浺l(fā)了不少爭議。
二、如何避免二手房交易風(fēng)險(xiǎn)
在二手房買賣中，買房人作為相對(duì)弱者，利益容易被侵害，應(yīng)該在合同簽訂前對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行詳細(xì)的的核實(shí)，核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰：賣方必須是房屋的所有人，通過查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無誤。這樣才能夠有效地避免出現(xiàn)部分產(chǎn)權(quán)人簽訂合同最后卻因?yàn)榉績r(jià)上漲而主張合同無效的情況，從而有效地保障買房人的合法權(quán)益。
在二手房買賣過程中，買賣合同的簽訂對(duì)買賣雙方的權(quán)利保護(hù)至關(guān)重要。雙方要嚴(yán)格確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。面對(duì)“炒房客”和“一房二賣”賣房人，在簽訂房屋買賣合同時(shí)一定要約定好雙方的違約責(zé)任，通過約定適當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任而增家賣房人的違約成本，從而減少房屋交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)。
為了規(guī)避二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，房屋所有人和買受人需要增強(qiáng)法律意識(shí)，警惕交易風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。要想增強(qiáng)法律意識(shí)，買房之前必須了解購買二手房的常識(shí)，以及應(yīng)當(dāng)規(guī)避哪些風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然了，購房者最好還是請專業(yè)的法律人士協(xié)助，畢竟律師的專業(yè)知識(shí)更豐富一些，而且實(shí)踐中也積攢了很多經(jīng)驗(yàn)，有利于購房者更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
