一、如何查詢二手房的產(chǎn)權(quán)狀況

購房者在購買二手房時，應(yīng)當(dāng)如何查詢所購房屋的產(chǎn)權(quán)狀況情況？

1、權(quán)屬審查

購買人要購買二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒有依法進行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋，是不得買賣的。為慎重起見，建議購買者應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機關(guān)調(diào)查核實權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實性、同一性。了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭議。所謂房地產(chǎn)登記機關(guān)，是指當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府設(shè)立的房地產(chǎn)管理機關(guān)。不同的城市設(shè)定的房地產(chǎn)管理機關(guān)的名稱不一致。例如：北京是歸北京市建設(shè)委員會管理，天津是天津市房屋管理局。

如果您沒有時間或?qū)I(yè)知識，可以聘請律師或者其他中介機構(gòu)代為審查和調(diào)查。

2、共有財產(chǎn)審查

二手房屬于兩個以上（含兩個）主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查（提交）共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

審查房屋所有權(quán)證書時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。我國《婚姻法》規(guī)定，實行夫妻共同財產(chǎn)制為主，約定個別財產(chǎn)制為補充的婚姻財產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個別財產(chǎn)協(xié)議。

3、權(quán)利限制審查

二手房交易前，買房人應(yīng)當(dāng)審查司法機關(guān)有無依法裁定查封的情況。一般說來，有權(quán)查封的司法機關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機關(guān)、國家安全機關(guān)。二手房交易前，買房人應(yīng)當(dāng)審查行政機關(guān)決定查封或者以其他形式限制二手房屋所有權(quán)的情況。一般說來有權(quán)對房地產(chǎn)采取查封措施的行政機關(guān)有稅務(wù)機關(guān)、海關(guān)、公安機關(guān)等。有權(quán)采取限制措施的有建設(shè)行政管理機關(guān)。

4、他項權(quán)利設(shè)置審查

按照有關(guān)法律規(guī)定，出賣人出賣抵押的房屋，無須取得抵押權(quán)人的同意，只要通知抵押權(quán)人即可。但是，買房人有承擔(dān)所購房屋被追及還債的風(fēng)險。

出賣人在出賣二手房前，應(yīng)當(dāng)將要出售的情況書面通知抵押權(quán)人。如果沒有履行通知義務(wù)，買賣合同無效。

購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等他項權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。

5、優(yōu)先購買權(quán)審查

共有的二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。已經(jīng)出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。這種出租關(guān)系不管是定期的還是臨時的，均不能剝奪。購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。如果沒有取得優(yōu)先購房人的放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件，買房人應(yīng)當(dāng)注意買賣合同被宣告無效的風(fēng)險。

另外，購房者還應(yīng)當(dāng)注意，如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，應(yīng)與承租人重新簽訂租賃主體變更的房屋租賃合同。如果是通過拍賣購買二手房的，也應(yīng)當(dāng)注意優(yōu)先購房人的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注共有權(quán)人、承租人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)。如果沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的有效證明，應(yīng)當(dāng)關(guān)注拍賣程序是否規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)力行使條件。

二、如何防范二手房買賣陷阱

1、“賣房者”非房主。

對策：購房人可到房管局產(chǎn)權(quán)登記部門查詢，如賣房者非該二手房的產(chǎn)權(quán)人，購房人應(yīng)立即中止交易。因為其中可能存在欺詐，即使不是欺詐，購房人能否取得產(chǎn)權(quán)也存在風(fēng)險。

2、賣房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。

對策：要求該賣房者出具其他共有人同意出賣的證明。如果出賣人為已婚，買賣行為還需取得其配偶的確認；購買二手公有住房，應(yīng)取得共同居住人同意。

3、賣房者只是使用權(quán)人。

對策：只要賣房人未取得完全產(chǎn)權(quán)，交易都不可信。

4、房產(chǎn)上存有法律不允許自由轉(zhuǎn)讓或者禁止轉(zhuǎn)讓的障礙。

對策：如該二手房已被查封或者抵押，則可在解封或消除抵押負擔(dān)后，方可與之交易。

5、簽訂房屋買賣合同后，賣房人又將該房轉(zhuǎn)賣他人，并且辦理了過戶手續(xù)，致使先前的買賣合同無法履行。

對策：“預(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段。但買房人要注意，必須在預(yù)告登記后三個月內(nèi)去辦理申請產(chǎn)權(quán)變更登記，超過三個月未申請的，預(yù)告登記失效。

在二手房買賣中其實是存在著很多特殊的房產(chǎn)的，因為二手房涉及的關(guān)系也比商品房要復(fù)雜，因而糾紛也是多種多樣?，F(xiàn)在實際擁有這些舊房產(chǎn)的人要向新的投資人轉(zhuǎn)讓這些二手房，到底這些二手房歸誰所有，誰擁有最后處置權(quán)，面對這些產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的房產(chǎn)到底該怎樣辦呢？購房者只有了解了房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，才能避免糾紛。因此，購房者要注重房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，必要時請律師協(xié)助查看。