一、二手房交易違約的情形有哪些

在房?jī)r(jià)變動(dòng)頻繁的當(dāng)今，一些二手房交易中的賣(mài)房人缺乏市場(chǎng)交易的誠(chéng)信意識(shí)，易受非法經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，企圖以惡意毀約的不誠(chéng)信手段來(lái)牟取房屋價(jià)格上漲帶來(lái)的非法收益。在這種非法動(dòng)機(jī)的驅(qū)使下，失信違約的表現(xiàn)可以概括為六大典型行為：

1、惡意拖延交付房屋；

2、惡意拖延協(xié)助辦理房屋所有權(quán)變更也就是過(guò)戶(hù)手續(xù)；

3、拒絕受領(lǐng)買(mǎi)房人交付的購(gòu)房款；

4、無(wú)理由故意退還購(gòu)房款；

5、以不充分、不正當(dāng)?shù)睦碛商岢鲆蠡蛘邌畏浇獬?a href="http://www.luxwatt.cn/fangchan/fangwumaimai" class="wlink" target="_blank">房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不再履行；

6、在辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)前進(jìn)行“一房二賣(mài)”或者“一房數(shù)賣(mài)”或者無(wú)交易基礎(chǔ)的惡意過(guò)戶(hù)，故意釀成房屋買(mǎi)賣(mài)合同在客觀上無(wú)法實(shí)際履行的后果。

二、二手房交易違約怎么辦

如果因?yàn)椴徽\(chéng)信的賣(mài)房人惡意違約導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行，則不僅在精神中受到打擊，而且由于房?jī)r(jià)的上漲，不可能再以同樣的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到同等地段同等面積的住房。由于房?jī)r(jià)上漲，由于賣(mài)房人違約導(dǎo)致合同解除時(shí)的房屋價(jià)值與簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)的房屋價(jià)格之間存在的差額，俗稱(chēng)為房屋差價(jià)，屬于賣(mài)房人違約使買(mǎi)房人遭受的經(jīng)濟(jì)損失。這種經(jīng)濟(jì)損失是違約行為造成的實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)由賣(mài)房人進(jìn)行賠償。

差價(jià)損失的法律依據(jù)在于合同法第一百一十三條第一款之規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”房屋買(mǎi)賣(mài)與其他買(mǎi)賣(mài)合同不同的一個(gè)特點(diǎn)在于，守約方如要達(dá)到合同履行后的利益狀態(tài)，必然要以當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)購(gòu)入或賣(mài)出房屋。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是波動(dòng)的，當(dāng)前的房屋市場(chǎng)價(jià)和訂立合同時(shí)雙方約定的房屋價(jià)格之間存在差價(jià)。這種差價(jià)就是守約方的期待利益損失，也是合同雙方在訂立合同時(shí)應(yīng)該能夠預(yù)見(jiàn)到的。

關(guān)于房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：如雙方對(duì)房屋差價(jià)有約定或事后達(dá)成一致的，應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，從約定。雙方不能協(xié)商確定的：原則上可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。上述方法中，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估是認(rèn)可損失的最為客觀的方法。

二手房交易中違約的情形很多，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲跌造成的違約情況也很多。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋應(yīng)了解房屋的基本情況，要充分了解房屋買(mǎi)賣(mài)需要的各種手續(xù)，最好選擇專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)律師提供法律意見(jiàn)，再慎重簽訂合同。