一、商品房買賣合同能否變更

發(fā)生下列情況之一者，允許變更購房合同：

1、當事人雙方經協(xié)商同意，并且不因此損害國家利益和社會公共利益。

合同是當事人經協(xié)商自愿簽訂的，當然可以根據(jù)當事人的協(xié)議而變更．這是符合合同自愿簽訂原則的。由于我國是一個社會主義網家，國家利益和社會公共利益高于個人利益。因此，當事人在協(xié)議變更合同時不能損害國家利益和社會公共利益，否則，變更無效。

2、由于不可杭力致使經濟合同的全部義務不能履行

不可抗力是指當事人在簽定合同時不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，不可抗力主要指一些重大的自然災害（如地簇、洪水等）。例如，購買者和售房單位簽訂了一個房屋買賣合同，在房屋交付前，發(fā)了洪水，使所買賣的房屋被洪水沖塌。這就屬于由于不可抗力致使合同的全部義務不能股行，因為買賣雙方在簽定合同時并不能預見洪水過些日子會發(fā)生，同時他們也無法避免洪水所帶來的損害。

3、當事人一方違約，使合同履行成為不必要

在當事人一方違約，致使實際股行對非違約方來說己經不需要的情況下，若仍要求當事人各方繼續(xù)履行，則對非違約方十分不利。因此，在當事人一方違約致使履行成為不必要時，應當允許當事人變更或解除合同?！奥男谐蔀椴槐匾?， 是指履行達不到非違約方所期望的目的，即達不到合同的目的。一切合同都是當事人為達到目的而訂立的，當這種目的已經不能達到時，它就失去了繼續(xù)存在的必要，應當變更。

二、商品房買賣合同能否解除

當發(fā)生以下情形時，購房者可以解除購房合同：

1、賣方擅自抵押

商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

2、一房兩賣

商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

3、房屋主體結構質量不合格

（1）因房屋主體結構質量不合格不能交付使用；

（2）房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。

4、房屋存在嚴重質量問題

因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。

5、房屋面積誤差超過合理限度

出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對值超出3%，但是買賣雙方另有約定的除外。

6、出賣人遲延交付房屋

出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行。

正如其他所有合同一樣，購房合同是可以解除的，但是要遵守特定的條件和程序。購房合同既可以由開發(fā)商和購房者協(xié)商解除；也可以在符合六種法定情形時，由購房者解除。不過，購房者解除購房合同時，必須要通知開發(fā)商。最為關鍵的，購房者應當在解除購房合同的過程中備份相應的證據(jù)，不然到法庭上可是有理說不清的。如果開發(fā)商因為解除購房合同一事而鬧上法庭，那購房者就必須抓緊時間請律師幫助收集證據(jù)，畢竟打官司打的就是證據(jù)，沒證據(jù)，一切都是空談。

購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、又要費心勞神的大事，因購買商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。尤其是在簽訂購房合同時要處處提防開發(fā)商設置的陷阱，所以購房者最好先通過專業(yè)的房產律師了解下購房合同的主要內容，簽訂的注意事項以及能否變更和解除，如何變更和解除購房合同，盡量避免自己的利益受損。