一、預(yù)售合同違約怎么賠償

開發(fā)商違反預(yù)售合同（認(rèn)購(gòu)書）預(yù)約合同對(duì)本約的標(biāo)的物、對(duì)價(jià)等已經(jīng)作出明確約定，當(dāng)事人對(duì)本約的期待利益已經(jīng)固化，違約方一旦違約，守約方的期待利益也隨之喪失，守約方亦喪失了與他人訂立同類本約合同的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致機(jī)會(huì)損失轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)損失，該機(jī)會(huì)損失歸屬于信賴?yán)娴膿p失。但是，預(yù)約合同的標(biāo)的是簽訂本約合同這一行為，而不是交易的實(shí)際發(fā)生，依賴簽訂本約后再與他人訂立同類合同可獲得的利益，即履行利益，只能理解為商業(yè)利益。在本約未達(dá)成的情況下，不能視為法律上的利益，也就不能作為違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)損失的范圍，但信賴?yán)娴膿p失不能超過(guò)履行利益損失，故違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)損失的范圍不能超過(guò)可得利益的范圍。

二、如何計(jì)算預(yù)售違約金訴訟時(shí)效

訴訟時(shí)效應(yīng)從當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其合法權(quán)益受到侵害時(shí)開始計(jì)算。違約行為一經(jīng)發(fā)生，其侵害了債權(quán)人合法權(quán)益的事實(shí)即已確定，而違約金無(wú)論按日計(jì)算還是按月計(jì)算，都只是對(duì)如何確定違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn)或計(jì)算方式的約定，并不是因?yàn)橛羞@種約定而重新產(chǎn)生了新的債務(wù)。因此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)“滬高民〖2001〗10號(hào)”文第26條關(guān)于違約金訴訟時(shí)效計(jì)算的規(guī)定，確定其訴訟時(shí)效，即違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道違約行為發(fā)生之日起計(jì)算。當(dāng)然，在房屋預(yù)售合同糾紛中，還要充分考慮是否存在訴訟時(shí)效中斷、中止的事由。

商品房預(yù)售不僅僅是特殊商品——房地產(chǎn)的買賣行為，而且是一種特殊形式的房地產(chǎn)買賣行為，即房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建造中的房屋預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。由于買賣合同的標(biāo)的物在訂立買賣合同時(shí)并不存在，出賣人對(duì)其并不享有完全意義的所有權(quán)。這種不確定性使得預(yù)售合同違約的情形也不斷發(fā)生。一旦發(fā)生糾紛，建議購(gòu)房者向?qū)I(yè)律師秋竹，免得錯(cuò)過(guò)最佳的維權(quán)時(shí)機(jī)。