一、如何區(qū)分房屋買賣的定金與訂金

房產(chǎn)買賣中無論是商品房預(yù)售或商品房現(xiàn)售還是蘇州二手房的買賣，開發(fā)商或房屋所有人想確保將來交易的實(shí)現(xiàn)，往往會(huì)要求購買方首先支付一定數(shù)額的“定金”或“訂金”。而一字之差，真是“差之毫厘，謬以千里”。

“定金”是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí)，對(duì)定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。

而“訂金”目前我國(guó)法律沒有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”，當(dāng)合同不能履行時(shí)，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、哪些定金能夠返還

并不是所有的“定金”都不能退還。我國(guó)《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經(jīng)交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項(xiàng)，開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金給購房者。

此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應(yīng)當(dāng)返還定金的。

一般在實(shí)際交易的過程中，開放商提供的都是格式合同，寫的都是“定金”，購房者一定要注意； 購房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應(yīng)的說明。購房者可以請(qǐng)律師協(xié)助簽訂商品房認(rèn)購書，認(rèn)購書不僅決定著定金能否返還，也決定著購房合同能否順利簽訂，購房者一定要慎重處理。