一、如何約定購房定金

定金是指當(dāng)事人依照《中華人民共和國擔(dān)保法》，約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金的數(shù)額不應(yīng)超過主合同標(biāo)的額的20％，并且在實(shí)際交付時(shí)始生效。

目前，在商品房買賣過程中，當(dāng)購房人選中自己滿意的樓盤，與開發(fā)商達(dá)成購房的初步意向后，開發(fā)商通常都要求購房人簽訂認(rèn)購書（也有叫作預(yù)定書或訂購書的）。這些認(rèn)購書一般都對作為標(biāo)的物的商品房的具體位置、面積、價(jià)款做出約定，同時(shí)還約定購房人應(yīng)當(dāng)交納的預(yù)付款、定金、押金或訂金。但一般只有寫明“定金”字樣，才能適用定金罰則。

二、如何避免商品房認(rèn)購書定金糾紛

1、要在認(rèn)購書或其他書面材料中寫明“定金”字樣。

一般來說，只有買賣雙方明確書面約定了“定金”字樣，才是法律意義上的定金，才能適用定金罰則。

2、對于約定了定金罰則適用條件的訂金和押金，購房人可以主張雙倍返還定金。

如果買賣雙方在認(rèn)購書中明確約定了諸如“若因購房人違約造成雙方未能簽訂商品房買賣合同的，則訂金（或押金）不退還；如系因開發(fā)商違約造成買賣合同未能簽訂，則應(yīng)雙倍返還訂金（或押金）”之類的條款，那么，此時(shí)訂金與押金均屬于定金的性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定為購房定金。購房人有權(quán)提出適用定金罰則。

3、為了避免被沒收定金，購房人應(yīng)及時(shí)售樓處與開發(fā)商洽談買賣合同，并保留必要證據(jù)。

即便購房人交納定金后反悔，也不要輕易向開發(fā)商表態(tài)不要房了，避免給開發(fā)商提供違約的口實(shí)和證據(jù)。而是應(yīng)及時(shí)與開發(fā)商就買賣合同條款進(jìn)行談判，如果不能達(dá)成一致意見，如前所述，此系非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成買賣合同的無法簽訂，雙方對此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。

4、為了防止開發(fā)商反悔，購房人在交納購房定金時(shí)要詳細(xì)約定雙方已確認(rèn)的內(nèi)容。

為避免開發(fā)商利用對買賣合同的談判，故意制造不能達(dá)成一致意見而無法簽署買賣合同的事實(shí)，將房屋反悔另賣他人而又不承擔(dān)違約責(zé)任，購房人在認(rèn)購書中可以對定金罰則的適用做出盡可能詳盡的約定，或者將雙方已認(rèn)可的商品房買賣合同條款作為認(rèn)購書的附件，或者直接簽訂商品房買賣合同。

從實(shí)踐上來看，認(rèn)購書起到為購房人預(yù)留房號，保證簽訂商品房買賣合同的作用。一般認(rèn)為，商品房認(rèn)購書與商品房買賣合同相當(dāng)于預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系，即預(yù)約合同是為簽訂本約合同而訂立的。定金適用有著法定的條件，不是約定了就可以適用的。所以，建議購房者在約定定金條款時(shí)，請律師陪同，避免約定了卻不能適用，無法維護(hù)自己的權(quán)益。