一、房屋認(rèn)購合同是不是購房合同

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”

這一條規(guī)定了一種特殊情況，也就是說，你雖然名義上簽訂的是認(rèn)購合同，但由于認(rèn)購合同的內(nèi)容很齊全，已經(jīng)涉及了購房合同的主要內(nèi)容，同時開發(fā)商收取了購房款的，這個時候就認(rèn)定你實(shí)質(zhì)上簽的是一個購房合同，也就是雙方形成了有效的房屋買賣關(guān)系。購房者可以要求開發(fā)商按照認(rèn)購合同的約定內(nèi)容履行交房義務(wù)，開發(fā)商也可以要求購房者履行付款義務(wù)。

二、如何避免房屋認(rèn)購合同糾紛

1、認(rèn)購合同的內(nèi)容是否符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同主要內(nèi)容要求。

從這個規(guī)定可以看出，這些內(nèi)容是比較詳細(xì)和齊全的，一般的認(rèn)購合同達(dá)不到這種程度。因此，如果你對這個房子已經(jīng)非常有把握，而且這些條件你都很滿意，那么把握機(jī)會在認(rèn)購合同里都簽了，對你是有利的。反過來，如果你還沒有十足的把握，還在猶豫或有其他的選擇，或者這些條件者的一些你還不是十分滿意，那你就不要在認(rèn)購合同中把這些條件都寫進(jìn)去，這樣可以給你保留一個退出的機(jī)會。

2、購房款的交納。

司法實(shí)踐中，在簽了認(rèn)購合同之后，購房者都要交納一定數(shù)量的錢給開發(fā)商，至于這筆錢的名目就可能各種各樣了，但是產(chǎn)生的后果確是不一樣。比如說是定金的話，那就不能說是購房款，因此，這里購房者就要注意，如果你擔(dān)心開發(fā)商將來變卦，那你就要求注明交的錢是購房款，如果想給自己保留退出的機(jī)會，就盡量用其他的名稱。

當(dāng)前，商品房認(rèn)購書中往往約定了定金條款，一般做法是購房者未能在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)繳納購房款或簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商就沒收定金；如果以后簽訂了正式商品房買賣合同，定金則抵充房款。因此，購房者最好請律師陪同，審慎簽訂房屋認(rèn)購合同，避免引發(fā)糾紛。