一、預(yù)售商品房可以轉(zhuǎn)讓嗎

依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。而據(jù)本律師了解，國務(wù)院尚未對(duì)此出臺(tái)具體相關(guān)規(guī)定（這是中國立法的特色之一）。實(shí)踐中傾向于對(duì)此作肯定的解釋，因?yàn)槲覈⒎ú⑽疵魑慕?。?duì)于自然人、法人或者非法人組織等非公權(quán)力機(jī)構(gòu)來說，可以按照“法無禁止皆自由”的法治原則，根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等與預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律法規(guī)以及相關(guān)司法解釋來從事預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓活動(dòng)和處理糾紛。

從法理上分析，由于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓是在出賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，故預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓性質(zhì)應(yīng)為合同的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)我國《合同法》相關(guān)規(guī)定：合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓不需征得合同對(duì)方當(dāng)事人的同意，只需通知債務(wù)人即可；而合同權(quán)利、義務(wù)一起轉(zhuǎn)讓則需經(jīng)過合同對(duì)方當(dāng)事人的同意。就商品房預(yù)售合同而言，購房者的主要權(quán)利是取得商品房產(chǎn)權(quán)，主要義務(wù)是付清房屋價(jià)款。如果購房者已付清全部房屋價(jià)款，則該轉(zhuǎn)讓不需開發(fā)商同意，反之，就需要開發(fā)商認(rèn)可。

二、轉(zhuǎn)讓期房時(shí)如何避免發(fā)生糾紛

1、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)。但是，為防止投資者對(duì)期房的投機(jī)行為，許多地方政府尚未設(shè)置期房轉(zhuǎn)讓的備案機(jī)構(gòu)。此種情況下，如果不能對(duì)再轉(zhuǎn)讓進(jìn)行備案，則只能等到出讓方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后再行過戶給買受人。如此一來，期房再次購買人的合同風(fēng)險(xiǎn)將大幅增加。

2、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而買受人也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應(yīng)共同到原貸款銀行咨詢能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。如果可以且符合貸款銀行的其它要求，買賣雙方可直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。如果買受人不需辦理抵押貸款，則出讓方應(yīng)辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會(huì)給雙方辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記帶來不必要的麻煩。

由于房子是不動(dòng)產(chǎn)，涉及登記和備案的問題，而再轉(zhuǎn)讓又沒有具體規(guī)定，故當(dāng)期房價(jià)格波動(dòng)明顯時(shí)，關(guān)于期房轉(zhuǎn)讓的問題糾紛不斷。由于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓過程法律關(guān)系復(fù)雜，程序繁瑣，建議出讓方和買受人聘請(qǐng)專業(yè)房產(chǎn)律師把關(guān)。