一、買商品房一定要簽認(rèn)購書嗎

對于認(rèn)購書的效力問題，并非一律都是有效的。認(rèn)購書其實就是一個預(yù)約，與商品房買賣合同是預(yù)約和本約的關(guān)系。是對將來訂立正式的商品房買賣合同的一個預(yù)先約定。認(rèn)購書并不是商品房買賣合同。一般是在訂立商品房買賣合同存在法律上的障礙時（沒有取得預(yù)售許可證）而訂立的。在簽訂認(rèn)購書后，交易雙方只能依據(jù)誠實信用原則，在簽訂商品房買賣合同的條件成就后，要求對方就商品房買賣合同中的其他內(nèi)容進行談判。

實踐中，并不是任何情況下簽訂的認(rèn)購書都是有效的。如果認(rèn)購書實際上被依法認(rèn)定為買賣合同，那么在未取得預(yù)售手續(xù)時就是無效的。如果一個項目連國有土地使用權(quán)都沒有取得，只是修了一個售樓部就開始銷售，簽訂認(rèn)購書并收取定金，那么這種認(rèn)購書也是無效的。對此問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有一個清醒的認(rèn)識。

二、簽了認(rèn)購書不想買了怎么辦

1、如果買方?jīng)]有按照認(rèn)購書規(guī)定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還；賣方在認(rèn)購書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。

2、如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作房款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

3、如果雙方都不存在上述第一項的違約行為，僅對預(yù)售契約及補充協(xié)議的內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。

4、如果一方在正式簽約時對認(rèn)購書中確認(rèn)的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

簽訂商品房認(rèn)購書是存在一定風(fēng)險的，比如在認(rèn)購協(xié)議書中開發(fā)商往往還會規(guī)定，因購房者原因未能簽訂商品房買賣合同的，定金不予退還。這些風(fēng)險一般情況下對買房人是不利的，所以您在簽訂認(rèn)購書時一定要謹(jǐn)慎。最好先咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，看看買商品房是否必須簽認(rèn)購書，簽了之后不想買了怎么辦，如果發(fā)生糾紛也可以及時請律師幫忙解決。