一、已購期房轉(zhuǎn)讓的條件是什么

1、必須存在有效的商品房預(yù)售合同

轉(zhuǎn)讓合同是以預(yù)售合同為基礎(chǔ)的，預(yù)售合同無效，轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)然無效。關(guān)鍵是如何理解有效的涵義。合同有效是否要求開發(fā)商具備締約主體資格？如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證而簽定合同，此時(shí)合同是否無效？

只要合同是雙方意思表示一致的結(jié)果就應(yīng)該認(rèn)定為有效。只有出現(xiàn)了法律規(guī)定的無效事由時(shí)才可認(rèn)定為無效。要將政府對開發(fā)商的行政干預(yù)與預(yù)售合同的效力區(qū)分開來。未取得預(yù)售許可證，完全可以由政府部門對開發(fā)商采取行政措施，如罰款、吊銷營業(yè)執(zhí)照等，但這完全不影響合同的效力，民事合同仍然要履行，至于開發(fā)商因行政措施而導(dǎo)致不能履行時(shí)，民事合同的目的落空，當(dāng)事人可以尋求違約救濟(jì)途徑。

2、標(biāo)的物為正在建設(shè)而未竣工的商品房

要嚴(yán)格區(qū)分現(xiàn)房抵押與期房按揭。商品房預(yù)售合同的預(yù)購方，在實(shí)際取得預(yù)購房屋產(chǎn)權(quán)并蚩尤房屋所有權(quán)時(shí)，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般買賣關(guān)系處理?！蔽覈愀鄣貐^(qū)也嚴(yán)格區(qū)分了衡平法按揭和法定押記[42]。

3、必須取得銀行的同意

銀行和預(yù)售人之間形成了借貸法律關(guān)系和抵押法律關(guān)系，相應(yīng)的銀行是債權(quán)人和抵押權(quán)人。抵押權(quán)是物權(quán)，物權(quán)具有追及力，無論抵押物轉(zhuǎn)輾到何人之手，抵押權(quán)人都可以行使抵押權(quán)。

我國《擔(dān)保法解釋》也修正了《擔(dān)保法》規(guī)定的抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未取得抵押權(quán)人同意時(shí)轉(zhuǎn)讓合同無效的規(guī)定。在借貸法律關(guān)系中，債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)必須征得債權(quán)人的同意，否則轉(zhuǎn)讓不發(fā)生效力?？梢?，征得銀行的同意是基于銀行和預(yù)售人之間的借貸關(guān)系，而非抵押關(guān)系，必須明確這點(diǎn)。

4、應(yīng)該通知開發(fā)商

開發(fā)商和預(yù)售人之間是商品房買賣法律關(guān)系和借貸保證法律關(guān)系。相應(yīng)的開發(fā)商是債務(wù)人和連帶保證責(zé)任人。在前者中，銀行和預(yù)購人已經(jīng)支付了全部房款，開發(fā)商作為債務(wù)人必須按時(shí)交付房屋，預(yù)購人是債權(quán)人，其轉(zhuǎn)讓債權(quán)時(shí)無須征得開發(fā)商同意，僅須通知即可。在連帶責(zé)任保證法律關(guān)系中，在預(yù)購人不能按期付款給銀行時(shí)，開發(fā)商承擔(dān)回購義務(wù)，是連帶責(zé)任保證人。按《擔(dān)保法》規(guī)定，在保證期間，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)時(shí)，未經(jīng)保證人同意，保證人不再承擔(dān)保證責(zé)任，可見期房轉(zhuǎn)讓不以取得預(yù)售人同意為要件，不過在實(shí)際操作中，各銀行都在借款合同中約定預(yù)購人轉(zhuǎn)讓期房時(shí)必須取得開發(fā)商的同意，以此來保護(hù)自身利益。

5、預(yù)購人與下手買家簽定轉(zhuǎn)讓合同，并辦理了有關(guān)手續(xù)

轉(zhuǎn)讓雙方必須在意思表示真實(shí)的情況下達(dá)成簽定合同，合同簽定后，雙方持原預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同及銀行的書面同意轉(zhuǎn)讓書到房地產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓登記備案手續(xù)，在交納相關(guān)契稅、手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用后，房地產(chǎn)管理部門為雙方當(dāng)事人辦理更名手續(xù)，明確開發(fā)商向受讓方交付房屋的義務(wù)。

二、如何轉(zhuǎn)讓已購期房

1、轉(zhuǎn)讓人和發(fā)展商簽訂書面《預(yù)售商品房預(yù)售契約》，而且應(yīng)當(dāng)于簽約后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)到當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾頇C(jī)關(guān)辦理預(yù)售契約的登記備案手續(xù)，交納印花稅，此時(shí)該預(yù)售契約方才正式生效。

2、轉(zhuǎn)讓人和受讓人在已生效的預(yù)售契約背書欄內(nèi)簽字，并到房屋土地管理部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，此時(shí)轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)按規(guī)定各自交納有關(guān)的稅費(fèi)。

3、預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓應(yīng)按上述程序辦理。

有很多人購買了期房之后又不想買了，可是不知道這已購的期房能不能轉(zhuǎn)讓，又該如何轉(zhuǎn)讓？而且之前交的定金或者是首付的該如何處理，這些問題可以咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請律師幫忙辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。