一、商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同有效嗎

在開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證前，購(gòu)房者與其簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，即通常所說的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”。一般來說，開發(fā)商同意“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的原因大致如下：

開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景無法確定，擔(dān)心投資上出現(xiàn)偏差，因此在項(xiàng)目尚未啟動(dòng)或者剛剛啟動(dòng)但未取得預(yù)售許可證的情況下，以認(rèn)購(gòu)為由投石問路，來確定市場(chǎng)的需求情況，并贏得部分啟動(dòng)資金。

一些發(fā)展商通過該行為，造成一種似乎不預(yù)先認(rèn)購(gòu)，等到取得預(yù)售許可證后，就難到買到的假象，以加快銷售。

未取得預(yù)售許可證時(shí)，簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議屬于無效協(xié)議。可能產(chǎn)生的結(jié)果如下：

1、 開發(fā)商如期開發(fā)該項(xiàng)目，并取得預(yù)售許可證，雙方簽正式預(yù)售合同，無任何糾紛；

2、 開發(fā)商如期開發(fā)該項(xiàng)目并取得預(yù)售許可證，但將已被認(rèn)購(gòu)的房屋又預(yù)售給其他人，先簽訂認(rèn)購(gòu)書的購(gòu)房者只能請(qǐng)求返還所交房款，返還房款順利則罷，否則，只能以訴訟或仲裁來解決。

3、 開發(fā)商不能如期開發(fā)該項(xiàng)目，則只能請(qǐng)示返還房款。

可見，在無預(yù)售許可證的情況下，簽訂認(rèn)購(gòu)書的行為是無效的民事行為，難以起到認(rèn)購(gòu)的作用，并有較大的風(fēng)險(xiǎn)要承擔(dān)。另外，房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，如果遇見仍以這種形式預(yù)訂、認(rèn)購(gòu)商品房的發(fā)展商，則應(yīng)該提醒購(gòu)房者務(wù)必三思而后行。

二、購(gòu)買預(yù)售商品房需注意什么

1、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力認(rèn)定的，資質(zhì)越高，說明其開發(fā)能力越強(qiáng)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的能力就越強(qiáng)。如果某一個(gè)開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質(zhì)或者資質(zhì)很低，則有可能會(huì)由于后續(xù)資金不足和組織設(shè)計(jì)施工的經(jīng)驗(yàn)欠缺等，出現(xiàn)延期交房甚至樓盤爛尾等問題。

2、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍

如果開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照上沒有銷售樓房的經(jīng)營(yíng)范圍，那么開發(fā)商的銷售行為就是違法經(jīng)營(yíng)，購(gòu)房者與其簽訂的售房合同有可能是無效合同，購(gòu)房者的預(yù)期權(quán)益就始終處于不確定狀態(tài)。所以在購(gòu)買房屋時(shí)，一定要看房地產(chǎn)開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

3、審查“五證”

“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購(gòu)房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”。“五證”是指：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預(yù)售許可證》?！拔遄C”中最重要的是國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。

4、審查所要購(gòu)買的房屋是否已被抵押

開發(fā)商為籌集建設(shè)資金，一般會(huì)將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)抵押給銀行以獲得貸款，這種抵押是國(guó)家政策允許和鼓勵(lì)的。但是如果在商品房開始預(yù)售時(shí)開發(fā)商沒有辦理解押，就會(huì)使購(gòu)房者承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下，如果開發(fā)商預(yù)售商品房所收上來的錢沒有用于及時(shí)償還銀行的貸款，而用于其他風(fēng)險(xiǎn)投資，致使其無法償還銀行的到期債權(quán)，那么銀行的抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，購(gòu)房者的預(yù)期房產(chǎn)權(quán)利屬于債權(quán)，根據(jù)相關(guān)法律，擔(dān)保物權(quán)優(yōu)于債權(quán)受償，銀行的權(quán)利優(yōu)先于購(gòu)房者的權(quán)利。

5、謹(jǐn)防廣告及宣傳的誘惑和誤導(dǎo)

購(gòu)房者從開發(fā)商那里了解樓盤情況，聽到的往往都是對(duì)此項(xiàng)目的溢美之詞。廣告、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結(jié)過程中屬于要約引誘，一般不具有法律上的效力。

商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)是在開發(fā)商還沒有取得預(yù)售許可的情況下以一個(gè)優(yōu)惠的價(jià)格出售商品房的行為，可是這有很大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殚_發(fā)商沒有相關(guān)證件，不符合預(yù)售的條件，而購(gòu)房者也不知道其簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書是否有效。鑒于此種情形較為復(fù)雜，最好先咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，能否通過內(nèi)部認(rèn)購(gòu)來購(gòu)買商品房，這一內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力怎么認(rèn)定，購(gòu)買預(yù)售商品房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)，謹(jǐn)防自己到時(shí)候房財(cái)兩空。