一、期房轉(zhuǎn)讓的情形有哪些

取得預售許可證后的期房轉(zhuǎn)讓可分為兩種情況。

一種叫預訂權轉(zhuǎn)讓。就是俗稱的炒樓花行為，此種轉(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預訂合同的轉(zhuǎn)讓，依法應征得開發(fā)商同意。在開發(fā)商因某種原因不同意該種預訂權轉(zhuǎn)讓的情況下，購房者仍然應按約在預定期限內(nèi)簽訂正式預售合同，否則可視為私自取消預訂。

另一種叫期權轉(zhuǎn)讓，即預售合同簽署并登記備案后的期房轉(zhuǎn)讓。根據(jù)上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法規(guī)定，已付清房款的期房，轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過開發(fā)商同意；沒有付清房款的，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開發(fā)商同意。但是，何謂“已付清房款”，法律并無相應解釋。在一次性付款方式下，“已付清房款”并無爭議，該種期房轉(zhuǎn)讓就不需要征得開發(fā)商的同意，只需通知即可。若以按揭貸款方式，開發(fā)商收到首付款和銀行貸款后應當認定為購房者“已經(jīng)付清房款”。但由于開發(fā)商在按揭貸款支付方式中對銀行要承擔階段性擔保責任，實務操作中按揭貸款支付方式被認定為未付清房款。所以，按揭貸款方式下的期房轉(zhuǎn)讓必須征得開發(fā)商的書面同意。

二、發(fā)生期房轉(zhuǎn)讓糾紛怎么辦

在轉(zhuǎn)讓期權時，上家應當按照下家付款方式，通知或者征得開發(fā)商同意后再進行交易。在此種交易方式下，上下家應根據(jù)各自購買時的房價款分別繳付契稅?，F(xiàn)實交易中，上家為逃契稅而采取說服開發(fā)商注銷原合同后再交易的不規(guī)范操作，其風險將由上家自己承擔。如果屬于期房預訂權的轉(zhuǎn)讓，預訂人應在轉(zhuǎn)讓前征得開發(fā)商同意。如原本就是代親朋預訂的，為避免與開發(fā)商發(fā)生糾紛，預訂時代理人就應寫明代某某預訂該套房屋。合同細化再細化示范合同也有盲區(qū)，細化合同是關鍵。買賣雙方應當視各自的需要增加補充條款，細化雙方的權利與義務。

在二手房買賣過程中，下家的義務是付款，上家的義務是轉(zhuǎn)移房屋并輔助辦理過戶。因此，下家在補充條款時應將付款方式與上家履行義務捆綁，保證自己的權益。同樣，上家也要在付款上防止下家違約。

在進行二手房買賣時不僅要熟悉相關的房產(chǎn)政策，還需要對國家的有關法律法規(guī)有所了解。包括財產(chǎn)繼承法、婚姻法、合同法等，比如婚后共同財產(chǎn)分割等問題等。還有就是即使是通過熟人親友介紹進行轉(zhuǎn)讓和過戶的時候，同樣也要遵循規(guī)范操作，萬萬不可簡單草率行事。有條件的或者房產(chǎn)價值較大的，最好找專業(yè)的房產(chǎn)律師協(xié)助操作或律師陪購服務，以防患于未然。