一、借他人名義購(gòu)房合同有效嗎

借名買(mǎi)房合同，在履行過(guò)程中，如果發(fā)生合同糾紛，很有可能被認(rèn)定為無(wú)效。如果合同存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，借名買(mǎi)房合同不具有法律效力，比如不具備資格購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的行為。在司法實(shí)踐中，法院在審理此類(lèi)案件時(shí)，一般會(huì)認(rèn)為借名買(mǎi)房合同無(wú)效，法院會(huì)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同和房屋所有權(quán)證認(rèn)定爭(zhēng)議房屋的購(gòu)房人和所有權(quán)人。

如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買(mǎi)房合同是當(dāng)事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買(mǎi)房合同應(yīng)具有法律效力。但該合同最好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買(mǎi)，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無(wú)關(guān)?！倍?，需要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等等。因?yàn)?，一旦登記?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買(mǎi)的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。事實(shí)購(gòu)房人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可最終得以糾正。但是，如果沒(méi)有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，事實(shí)購(gòu)房人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款。

二、借他人名義購(gòu)房有什么風(fēng)險(xiǎn)

第一類(lèi)可以稱(chēng)為主觀(guān)上的風(fēng)險(xiǎn)，即名義買(mǎi)房人在簽訂合同后反悔導(dǎo)致合同不能履行，這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在合同本身有缺陷，且證據(jù)難以證明買(mǎi)房款由那一方實(shí)際支付的情況下更為嚴(yán)重，由于這類(lèi)合同的雙方，往往具有親朋關(guān)系，不重視書(shū)面材料，但在現(xiàn)實(shí)中，不但朋友，即使同胞兄弟反目也不鮮見(jiàn)，一旦涉訟，實(shí)際買(mǎi)房人難以證明自己才是實(shí)際付款人，在這樣的情況下，如果法院認(rèn)定合同無(wú)效，實(shí)際買(mǎi)房人連要求名義買(mǎi)房人返還購(gòu)房款也成了問(wèn)題。還有可能登記購(gòu)房人反悔不承認(rèn)借名買(mǎi)房之事或者登記購(gòu)房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事，也很容易產(chǎn)生糾紛。

第二類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)可以稱(chēng)為客觀(guān)上的風(fēng)險(xiǎn)，即不是合同雙方當(dāng)事人的原因，導(dǎo)致合同不能履行，由于名義買(mǎi)房人領(lǐng)取房產(chǎn)證后，在一定的期限內(nèi)不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，在該段時(shí)間內(nèi)，如果名義買(mǎi)房人對(duì)他人有債務(wù)不能清償，則這套房產(chǎn)有可能被查封甚至進(jìn)而被拍賣(mài)，在這種情況下，已經(jīng)付款的實(shí)際買(mǎi)房人只能向名義買(mǎi)房人要求返還購(gòu)房款，而不能要求繼續(xù)履行合同。或者登記購(gòu)房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書(shū)的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時(shí)已支付合理的價(jià)格，同時(shí)，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護(hù)。事實(shí)購(gòu)房人僅有權(quán)向登記購(gòu)房人要求賠償。

隨著國(guó)家不斷出臺(tái)房產(chǎn)新政，買(mǎi)房首付提高了，利率也提高了，相應(yīng)的，購(gòu)房的門(mén)檻也越來(lái)越高了，這讓很多想買(mǎi)房的人著急了。然而正所謂“道高一尺，魔高一丈”，一些所謂的“對(duì)策”也應(yīng)運(yùn)而生。購(gòu)房者可以咨詢(xún)一下律師，看是不是可以借用別人的名義買(mǎi)房，借名買(mǎi)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)。知道了相關(guān)知識(shí)以后，再看看是否要借名買(mǎi)房，免得攤上麻煩。