一、借他人名義購房合同有效嗎

借名買房合同，在履行過程中，如果發(fā)生合同糾紛，很有可能被認(rèn)定為無效。如果合同存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，借名買房合同不具有法律效力，比如不具備資格購買經(jīng)濟(jì)適用房的行為。在司法實(shí)踐中，法院在審理此類案件時，一般會認(rèn)為借名買房合同無效，法院會按照房屋買賣合同和房屋所有權(quán)證認(rèn)定爭議房屋的購房人和所有權(quán)人。

如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當(dāng)事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應(yīng)具有法律效力。但該合同最好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)。”而且，需要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等等。因?yàn)椋坏┑怯涃彿咳耸潞蠓椿?，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購房人。事實(shí)購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，事實(shí)購房人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購房人返還房款。

二、借他人名義購房有什么風(fēng)險

第一類可以稱為主觀上的風(fēng)險，即名義買房人在簽訂合同后反悔導(dǎo)致合同不能履行，這類風(fēng)險，尤其是在合同本身有缺陷，且證據(jù)難以證明買房款由那一方實(shí)際支付的情況下更為嚴(yán)重，由于這類合同的雙方，往往具有親朋關(guān)系，不重視書面材料，但在現(xiàn)實(shí)中，不但朋友，即使同胞兄弟反目也不鮮見，一旦涉訟，實(shí)際買房人難以證明自己才是實(shí)際付款人，在這樣的情況下，如果法院認(rèn)定合同無效，實(shí)際買房人連要求名義買房人返還購房款也成了問題。還有可能登記購房人反悔不承認(rèn)借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事，也很容易產(chǎn)生糾紛。

第二類風(fēng)險可以稱為客觀上的風(fēng)險，即不是合同雙方當(dāng)事人的原因，導(dǎo)致合同不能履行，由于名義買房人領(lǐng)取房產(chǎn)證后，在一定的期限內(nèi)不能辦理過戶手續(xù)，在該段時間內(nèi)，如果名義買房人對他人有債務(wù)不能清償，則這套房產(chǎn)有可能被查封甚至進(jìn)而被拍賣，在這種情況下，已經(jīng)付款的實(shí)際買房人只能向名義買房人要求返還購房款，而不能要求繼續(xù)履行合同?；蛘叩怯涃彿咳诉`反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購房人并不能追回該房產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時已支付合理的價格，同時，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護(hù)。事實(shí)購房人僅有權(quán)向登記購房人要求賠償。

隨著國家不斷出臺房產(chǎn)新政，買房首付提高了，利率也提高了，相應(yīng)的，購房的門檻也越來越高了，這讓很多想買房的人著急了。然而正所謂“道高一尺，魔高一丈”，一些所謂的“對策”也應(yīng)運(yùn)而生。購房者可以咨詢一下律師，看是不是可以借用別人的名義買房，借名買房有哪些風(fēng)險。知道了相關(guān)知識以后，再看看是否要借名買房，免得攤上麻煩。