一、一房二賣有效力嗎

1、兩次買賣均未完成過戶登記。

在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。此時，前后兩個買受人處于平等地位，并無位序關(guān)系，故前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務(wù)。當(dāng)這種情況出現(xiàn)的時候，誰先取得登記申請權(quán)，誰就有優(yōu)先的效果。

2、開發(fā)商先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。

在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因第二個合同中的買受人已實際取得房屋所有權(quán)。此時，前買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)，該債權(quán)請求權(quán)對買賣標(biāo)的物本身無直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過登記移轉(zhuǎn)于后買受人，故其對該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《合同法》第一百一十條的規(guī)定，出賣人對買受人不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務(wù)，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強(qiáng)制實際履行問題。此時，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。

二、如何處理商品房一房二賣糾紛

1、根據(jù)最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第八條第二項的規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

2、根據(jù)最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十條的規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

3、在一房二賣中，預(yù)售合同登記的，是否具有對抗其他買受人的效力。

預(yù)售合同登記是否具有對抗其他買受人的效力問題，涉及該登記是否具有預(yù)告登記的效力問題。

買受人購買預(yù)售商品房，是較為特殊的交易，應(yīng)當(dāng)對《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定的“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”的義務(wù)及其性質(zhì)有所認(rèn)識。從法條的內(nèi)容分析，預(yù)售登記是預(yù)售人的義務(wù)。但作為買受人來說，出賣人的義務(wù)即為自己的權(quán)利，其在交易中對預(yù)售合同是否由預(yù)售人登記問題應(yīng)當(dāng)引起足夠的注意。通過預(yù)售登記，將物權(quán)的公示手段用于對債權(quán)的保護(hù)。使該項請求權(quán)具有對抗第三人的效力。

4、在一房二賣中所賣的房屋若是被拆遷房屋，被拆遷人對補(bǔ)償安置房屋的優(yōu)先權(quán)。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理?！?/p>

根據(jù)目前的房屋買賣交易設(shè)置，二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時，買房者在簽訂購房合同時，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。如果不知道具體該怎樣約定，可以請律師協(xié)助。