一、一房二賣(mài)有效力嗎

1、兩次買(mǎi)賣(mài)均未完成過(guò)戶(hù)登記。

在兩次買(mǎi)賣(mài)均未辦理過(guò)戶(hù)登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣(mài)人享有，而兩次買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人均未取得房屋的所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)買(mǎi)受人處于平等地位，并無(wú)位序關(guān)系，故前買(mǎi)受人及后買(mǎi)受人均得隨時(shí)向出賣(mài)人請(qǐng)求履行債務(wù)。當(dāng)這種情況出現(xiàn)的時(shí)候，誰(shuí)先取得登記申請(qǐng)權(quán)，誰(shuí)就有優(yōu)先的效果。

2、開(kāi)發(fā)商先后與兩個(gè)不同的買(mǎi)受人訂立合同后，對(duì)后買(mǎi)受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。

在該情形下，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同均屬有效。但因第二個(gè)合同中的買(mǎi)受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前買(mǎi)受人享有的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)對(duì)買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物本身無(wú)直接支配及排他的效力。即使已占有買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過(guò)登記移轉(zhuǎn)于后買(mǎi)受人，故其對(duì)該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《合同法》第一百一十條的規(guī)定，出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實(shí)上不能履行情況下，買(mǎi)受人不得要求履行。出賣(mài)人違反此種義務(wù)，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說(shuō)，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，在該種情形下，沒(méi)有強(qiáng)制實(shí)際履行問(wèn)題。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。

二、如何處理商品房一房二賣(mài)糾紛

1、根據(jù)最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第八條第二項(xiàng)的規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

2、根據(jù)最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第十條的規(guī)定，買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

3、在一房二賣(mài)中，預(yù)售合同登記的，是否具有對(duì)抗其他買(mǎi)受人的效力。

預(yù)售合同登記是否具有對(duì)抗其他買(mǎi)受人的效力問(wèn)題，涉及該登記是否具有預(yù)告登記的效力問(wèn)題。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房，是較為特殊的交易，應(yīng)當(dāng)對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定的“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”的義務(wù)及其性質(zhì)有所認(rèn)識(shí)。從法條的內(nèi)容分析，預(yù)售登記是預(yù)售人的義務(wù)。但作為買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，出賣(mài)人的義務(wù)即為自己的權(quán)利，其在交易中對(duì)預(yù)售合同是否由預(yù)售人登記問(wèn)題應(yīng)當(dāng)引起足夠的注意。通過(guò)預(yù)售登記，將物權(quán)的公示手段用于對(duì)債權(quán)的保護(hù)。使該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。

4、在一房二賣(mài)中所賣(mài)的房屋若是被拆遷房屋，被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置房屋的優(yōu)先權(quán)。

最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理?！?/p>

根據(jù)目前的房屋買(mǎi)賣(mài)交易設(shè)置，二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過(guò)規(guī)范合同文本，充分保障買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的合法利益，通過(guò)備案有效防止一房二賣(mài)。同時(shí)，買(mǎi)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣(mài)”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。如果不知道具體該怎樣約定，可以請(qǐng)律師協(xié)助。