一、售樓廣告是不是要約

最高人民法院于2003年4月28日公布了《商品房買賣司法解釋》，該解釋第3條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！边@是我國第一次以司法解釋的形式對房地產(chǎn)銷售廣告要約邀請與要約及約束力范圍制定了司法標(biāo)準(zhǔn)。它對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了重大影響，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商及業(yè)主的切身利益。

二、購房者如何避免售樓廣告糾紛

廣告是針對不特定多數(shù)人發(fā)布的，法律上一直把它作為要約邀請而不是要約，《商品房買賣司法解釋》中將符合條件的售樓廣告的法律性質(zhì)界定為要約無疑是一個(gè)重大突破，但對于該解釋中所限定的條件我們在司法實(shí)踐不能忽視，不能將所有的宣傳廣告中的承諾均視為要約。《商品房買賣司法解釋》中對構(gòu)成要約的售樓廣告的條件做出了限定，即：1、在開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)；2、說明和允諾具體確定；3、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。只有符合這三個(gè)條件的宣傳廣告才構(gòu)成要約，否則仍是要約邀請。

但是，司法解釋中對構(gòu)成要約的宣傳廣告的具體的操作標(biāo)準(zhǔn)并不明確，到底什么是“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”，這將最終將交由法官自由量裁，而實(shí)踐中往往關(guān)于重大影響的尺度的把握比較含糊。不難看出，“重大影響”是認(rèn)定宣傳廣告的一個(gè)很關(guān)鍵的內(nèi)容，也是實(shí)踐中最難認(rèn)定和準(zhǔn)確把握的，因而也是近年?duì)幾h一個(gè)突出問題。

對這個(gè)問題，至少有一點(diǎn)可以明確，就是如果廣告和宣傳資料的內(nèi)容一旦被寫入合同，就具有了法律效力，并且只要要約邀請一旦具體化，應(yīng)該被視為要約，也就具有了法律效力。對于消費(fèi)者，要想開發(fā)商對消費(fèi)者的廣告承諾有保證，最保險(xiǎn)的辦法還是請律師協(xié)助，把廣告寫入商品房買賣合同內(nèi)，形成具體合同內(nèi)容，才能根本保證購房者的權(quán)益。