一、商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是購(gòu)房合同

所謂商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的一種文書(shū)，約定來(lái)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一種合同。

其目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱(chēng)謂不一，如：認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等等。

許多人認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是正式合同，并不具備合同的約束力，所以即便雙方違約也不產(chǎn)生違約責(zé)任。實(shí)際上，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)可以歸入合同范疇，是具有合同的法律效力，一旦簽署，即對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)約束力。當(dāng)然簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并非商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序。如果是現(xiàn)房購(gòu)房者可以直接與開(kāi)發(fā)商就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同全部附件（包括補(bǔ)充協(xié)議）等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后直接簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成的一種初步意向，簽約雙方可以以比較小的代價(jià)退出。但是在特殊情況下，初步意向也可能轉(zhuǎn)化為正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。條件是具各《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。

二、怎么解決內(nèi)部認(rèn)購(gòu)糾紛

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是開(kāi)發(fā)商在取得五證前進(jìn)行的一種銷(xiāo)售手段，可以以較快的速度融資，以較優(yōu)惠的價(jià)格吸引購(gòu)房者，目前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期房的現(xiàn)象仍然很普遍。未取得預(yù)售證的項(xiàng)目不具備合法銷(xiāo)售條件，因而內(nèi)部認(rèn)購(gòu)得不到法律保護(hù)；但最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干題的解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具各《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。第8條規(guī)定：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利`惑、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

時(shí)下開(kāi)發(fā)商出具的認(rèn)購(gòu)書(shū)多數(shù)僅有后兩項(xiàng)，對(duì)“將來(lái)要簽訂的購(gòu)房合同所有內(nèi)容”一項(xiàng)卻鮮有涉及。此外，認(rèn)購(gòu)書(shū)中涉及的預(yù)付款項(xiàng)也應(yīng)表述為“訂金”，而絕非需要履行購(gòu)房合同所有條款的“定金”。這些問(wèn)題都給將來(lái)留下了隱患，建議購(gòu)房者請(qǐng)律師協(xié)助簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并細(xì)致約定認(rèn)購(gòu)書(shū)中的內(nèi)容，減少糾紛發(fā)生的幾率。