一、商品房買賣認購書是不是購房合同

所謂商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前所簽訂的一種文書，約定來訂立正式的房屋買賣合同的一種合同。

其目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進行初步的確認，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如：認購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議等等。

許多人認為商品房認購書并不是正式合同，并不具備合同的約束力，所以即便雙方違約也不產(chǎn)生違約責(zé)任。實際上，商品房認購書可以歸入合同范疇，是具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)約束力。當(dāng)然簽訂《商品房認購書》并非商品房買賣的必經(jīng)程序。如果是現(xiàn)房購房者可以直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件（包括補充協(xié)議）等內(nèi)容進行協(xié)商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。商品房認購書是房屋買賣雙方達成的一種初步意向，簽約雙方可以以比較小的代價退出。但是在特殊情況下，初步意向也可能轉(zhuǎn)化為正式的商品房買賣合同。條件是具各《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款。

二、怎么解決內(nèi)部認購糾紛

內(nèi)部認購是開發(fā)商在取得五證前進行的一種銷售手段，可以以較快的速度融資，以較優(yōu)惠的價格吸引購房者，目前內(nèi)部認購期房的現(xiàn)象仍然很普遍。未取得預(yù)售證的項目不具備合法銷售條件，因而內(nèi)部認購得不到法律保護；但最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干題的解釋》第5條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具各《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。第8條規(guī)定：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利`惑、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

時下開發(fā)商出具的認購書多數(shù)僅有后兩項，對“將來要簽訂的購房合同所有內(nèi)容”一項卻鮮有涉及。此外，認購書中涉及的預(yù)付款項也應(yīng)表述為“訂金”，而絕非需要履行購房合同所有條款的“定金”。這些問題都給將來留下了隱患，建議購房者請律師協(xié)助簽訂認購書，并細致約定認購書中的內(nèi)容，減少糾紛發(fā)生的幾率。