一、哪些售樓廣告可視為合同內(nèi)容

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)定范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

對(duì)于這條規(guī)定，可理解為，購(gòu)買人符合以下三個(gè)方面情況者，該商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾就應(yīng)視為要約：

第一，所宣傳內(nèi)容應(yīng)是對(duì)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的房屋以及房屋所配套的設(shè)施方面的，如“紅線內(nèi)”的綠地、電梯、小區(qū)服務(wù)、電子對(duì)講門以及小區(qū)“四至”等。

第二，所宣傳的內(nèi)容應(yīng)是對(duì)開發(fā)的房屋的質(zhì)量和結(jié)構(gòu)以及功能等；如一戶一梯，寬帶網(wǎng)入戶，純凈水入戶等。

第三，所作宣傳的內(nèi)容應(yīng)是對(duì)訂立商品房買賣合同及對(duì)房屋價(jià)格有重大影響的。

二、如何避免售樓廣告糾紛

購(gòu)房者在購(gòu)買商品房時(shí)，切不要因?yàn)殚_發(fā)商美麗的廣告宣傳而輕易決定是否購(gòu)房。由于在司法實(shí)踐中，因商品房廣告產(chǎn)生的房屋買賣糾紛普遍存在取證難的問題。

為了更好的保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)商品房銷售廣告中的內(nèi)容有疑問時(shí)，一定要向開發(fā)商核實(shí)確定并將開發(fā)商的相關(guān)承諾載入商品房買賣合同，使其成為合同內(nèi)容的一部分。如開發(fā)商拒絕，購(gòu)房者亦應(yīng)保留好開發(fā)商制作發(fā)布的廣告宣傳資料。這樣的話，當(dāng)開發(fā)商不能兌現(xiàn)廣告宣傳的相關(guān)內(nèi)容時(shí)，購(gòu)房者可以根據(jù)具體情況追究開發(fā)商的相應(yīng)責(zé)任。

如遇到虛假?gòu)V告，購(gòu)房者也可以向房地產(chǎn)管理部門、工商行政機(jī)關(guān)進(jìn)行投訴，由相關(guān)的職能部門對(duì)開發(fā)商做出相應(yīng)的處罰。

售樓廣告的內(nèi)容只要具體明確，即使未訂入商品房買房合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。如果開發(fā)商出賣的房屋及相關(guān)設(shè)施與廣告宣傳不符也應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。購(gòu)房者應(yīng)該注意收集相關(guān)信息，發(fā)生糾紛不至于出現(xiàn)舉證困難的困惑。購(gòu)房者也可以咨詢一下律師，看看應(yīng)當(dāng)收集哪些資料，怎么保存證據(jù)，免得發(fā)生糾紛沒證據(jù)證明，無(wú)法保護(hù)自己的權(quán)益。