一、如何認定商品房逾期交房

商品房逾期交房是指開發(fā)商在商品房銷售合同約定的交付使用期限內(nèi)，未能向買受人交付房屋的行為。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定為房屋的轉(zhuǎn)移占有視為房屋的交付使用。只要開發(fā)商在合同約定的期限內(nèi)履行了向買受人“交鑰匙”的行為，將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有、使用，就視為開發(fā)商履行了房屋交付使用的義務(wù)，反之，就是逾期交付使用房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但如果開發(fā)商交付的房屋不符合合同約定的交付條件導(dǎo)致買受人拒絕收房的，逾期交房期限應(yīng)該自合同約定的交房日期開始計算。

二、開發(fā)商逾期交房買房人怎么辦

開發(fā)商逾期交房的違約行為，一般存在以下兩種情況，應(yīng)當(dāng)分別處理。

1、買賣雙方在預(yù)售合同中就逾期交房的處理方式作出約定的，按約定處理；通常在《商品房預(yù)售合同》中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，這時則應(yīng)按合同約定。即有約定的按約定。需要注意的是，如果違約金以“每日為已交付房價款萬分之幾”的標準計算，則已付房價款在按揭付款的情況下，包括首付款和銀行按揭款，而非僅僅首付款。

2、買賣雙方在預(yù)售合同中未就逾期交房的違約金計算作出明確的約定，就應(yīng)當(dāng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的買受人所購?fù)囟瓮惙课葑饨饦藴蚀_定。如果購房人催告開發(fā)商交房，在催告之后的3個月內(nèi)開發(fā)商仍本能交房的，購房人可以單方解除合同并要求賠償損失；如果購房人沒有催告，那么自預(yù)售合同約定的交房之日起一年內(nèi)開發(fā)商未能交房的，購房人可以單方解除合同并要求賠償損失。

現(xiàn)在有能力買房，本來是一件高興的事兒，但是在買房的過程當(dāng)中，似乎總是難免出現(xiàn)這樣或者那樣的問題。在房產(chǎn)行業(yè)，延期交房普遍存在，購房者有苦難言，開發(fā)商卻理直氣壯。建議購房者可以向?qū)I(yè)律師求助，在簽訂合同之前應(yīng)充分注意其逾期交房的免責(zé)條款，并限制開發(fā)商不合理的免責(zé)事由。