一、哪些房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房

指一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。小產(chǎn)權(quán)房由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，或者僅僅是合同約定，并沒(méi)有任何產(chǎn)權(quán)證件?！靶‘a(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、“村產(chǎn)權(quán)房”等“集體產(chǎn)權(quán)”，按照物權(quán)法定的原則，這些產(chǎn)權(quán)并不是受法律保護(hù)的法定產(chǎn)權(quán)。

從建房土地來(lái)源上，可將“小產(chǎn)權(quán)房”分為三類(lèi)：

1、利用農(nóng)村宅基地建設(shè)的住宅。

2、建設(shè)在農(nóng)民集體所有非住宅建設(shè)用地上的住宅，比如建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地上的住宅。

3、直接利用農(nóng)用地（耕地、基本農(nóng)田）建設(shè)的住宅。

二、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)如下：

1、法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度，對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋?zhuān)幚砩婕班l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。

2、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑就非常有限。

3、如果遇有國(guó)家征地或者拆遷的情形，購(gòu)房者的利益很難得到法律的有效保護(hù)。

4、屬于違法用地、違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房有依法被拆除的危險(xiǎn)性。

5、小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有取得國(guó)家頒發(fā)的房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，不能合法設(shè)定房屋抵押權(quán)，不具有房屋所有權(quán)，不能辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，不能進(jìn)行交易。

6、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理，只能一次性付款或者分期付款。

7、由于所購(gòu)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門(mén)的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)，同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。

現(xiàn)實(shí)中，有些人雖然知道小產(chǎn)權(quán)房不構(gòu)成法律意義上的產(chǎn)權(quán)，但是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房相對(duì)便宜，多數(shù)人都為之所動(dòng)，事后后悔不及，很多時(shí)候都是在房子拆遷時(shí)才恍然大悟，小產(chǎn)權(quán)房是不具有房屋所有權(quán)的，不能辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，也不能進(jìn)行交易。鑒于此現(xiàn)象的普遍性，建議購(gòu)房者找專(zhuān)業(yè)的律師咨詢(xún)，相信律師會(huì)幫您盡快地解決相關(guān)事宜，您也會(huì)省心不少。