一、如何應對二手房交易合同瑕疵
1、未約定無法申請到預期貸款導致合同無法履行時的責任承擔。
受國家調整房貸政策影響，買方未能申請到預期貸款，遂以情勢變更為由訴請解除合同，要求賣方返還定金；賣方則認為此屬于商業(yè)風險，要求買方承擔違約責任。房產中介未根據政策調整及時修改、增補合同條款，對此情形未作約定，導致雙方產生糾紛。
對因國家房貸政策的調整而導致的買方無法申請到預期貸款的情形下是否解除合同作出明確的約定。
2、合同中未約定居間方的權利義務。
有的格式合同中未載明居間方名稱，也沒有居間方簽章，但又明確約定賣方應將定金托管于第三方（居間方）處；即使載明了中介的名稱，對其權利義務也未作任何約定。買賣雙方一旦基于中介方的行為發(fā)生糾紛，難以追究中介方的責任。
對此，買、賣及中介三方必須簽訂居間合同，加強對房產中介的監(jiān)管，明確其負有對合同主要條款釋明的義務，并就重要及特殊約定事項作出特別提示，約束和規(guī)范房產中介的行為。
二、二手房違約金過高怎么辦
定金罰則和違約金條款通常并存于格式合同中，且違約金約定為轉讓成交價的20%，按照該比例若違約少則要承擔十幾萬的違約金、多則數百萬，遠高于適用定金罰則獲得的賠償，導致雙方因守約方主張適用違約金條款而產生較大分歧。判決違約方承擔巨額的違約金明顯有失公平，違約方會主張違約金過高要求調整，法院在判決中通常會予以調整，導致守約方往往以合同系雙方真實意思表示為由提起上訴。
對此，建議買賣雙方及居間方的權利義務予以明確約定；降低違約金標準，將違約金定為轉讓成交價的5%-10%，既可防止合同當事人隨意違約，也可防止違約金條款成為中介方串通合同一方非法獲利的工具。
簽訂二手房合同陷阱多多，因此，購房人要善于利用補充協(xié)議。買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思表示寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。購房人最好請專業(yè)律師簽訂協(xié)議，畢竟簽合同不是小事。
