一、如何應(yīng)對二手房交易合同瑕疵

1、未約定無法申請到預(yù)期貸款導(dǎo)致合同無法履行時的責(zé)任承擔(dān)。

受國家調(diào)整房貸政策影響，買方未能申請到預(yù)期貸款，遂以情勢變更為由訴請解除合同，要求賣方返還定金；賣方則認(rèn)為此屬于商業(yè)風(fēng)險，要求買方承擔(dān)違約責(zé)任。房產(chǎn)中介未根據(jù)政策調(diào)整及時修改、增補合同條款，對此情形未作約定，導(dǎo)致雙方產(chǎn)生糾紛。

對因國家房貸政策的調(diào)整而導(dǎo)致的買方無法申請到預(yù)期貸款的情形下是否解除合同作出明確的約定。

2、合同中未約定居間方的權(quán)利義務(wù)。

有的格式合同中未載明居間方名稱，也沒有居間方簽章，但又明確約定賣方應(yīng)將定金托管于第三方（居間方）處；即使載明了中介的名稱，對其權(quán)利義務(wù)也未作任何約定。買賣雙方一旦基于中介方的行為發(fā)生糾紛，難以追究中介方的責(zé)任。

對此，買、賣及中介三方必須簽訂居間合同，加強(qiáng)對房產(chǎn)中介的監(jiān)管，明確其負(fù)有對合同主要條款釋明的義務(wù)，并就重要及特殊約定事項作出特別提示，約束和規(guī)范房產(chǎn)中介的行為。

二、二手房違約金過高怎么辦

定金罰則和違約金條款通常并存于格式合同中，且違約金約定為轉(zhuǎn)讓成交價的20%，按照該比例若違約少則要承擔(dān)十幾萬的違約金、多則數(shù)百萬，遠(yuǎn)高于適用定金罰則獲得的賠償，導(dǎo)致雙方因守約方主張適用違約金條款而產(chǎn)生較大分歧。判決違約方承擔(dān)巨額的違約金明顯有失公平，違約方會主張違約金過高要求調(diào)整，法院在判決中通常會予以調(diào)整，導(dǎo)致守約方往往以合同系雙方真實意思表示為由提起上訴。

對此，建議買賣雙方及居間方的權(quán)利義務(wù)予以明確約定；降低違約金標(biāo)準(zhǔn)，將違約金定為轉(zhuǎn)讓成交價的5%-10%，既可防止合同當(dāng)事人隨意違約，也可防止違約金條款成為中介方串通合同一方非法獲利的工具。

簽訂二手房合同陷阱多多，因此，購房人要善于利用補充協(xié)議。買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思表示寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。購房人最好請專業(yè)律師簽訂協(xié)議，畢竟簽合同不是小事。