一、開(kāi)發(fā)商逾期辦證違約嗎

我國(guó)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條明確規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！?/p>

我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一八條第一款規(guī)定：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”

由此可見(jiàn)，出賣(mài)人負(fù)有將房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記到買(mǎi)受人名下的義務(wù)，買(mǎi)受人享有登記請(qǐng)求權(quán)。如果出賣(mài)人未按照合同約定或者法律規(guī)定的期限為買(mǎi)受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，那么出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

二、如何計(jì)算逾期辦證的違約金

一般情況下，如果合同中明確約定了違約金或者違約金的計(jì)算方法，則依照合同約定計(jì)算；如果合同中沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

其中“已付購(gòu)房款總額”，包括買(mǎi)受人支付的首付款和通過(guò)銀行按揭貸款方式支付給出賣(mài)人的按揭貸款。在司法實(shí)踐中，“逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)”一般按照中國(guó)人民銀行同期基準(zhǔn)貸款利率之上加收30%~50%確定逾期貸款利率，或者按照中國(guó)人民同期貸款利率計(jì)算。

在實(shí)踐中，一些客戶(hù)盲目要求開(kāi)發(fā)商配合辦理房產(chǎn)證，這種方式并不可取。要求開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證，首先要看涉訴房屋是否已經(jīng)具備了辦理產(chǎn)權(quán)證的條件。有些時(shí)候，開(kāi)發(fā)商不僅沒(méi)有取得大產(chǎn)權(quán)，甚至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)審批手續(xù)都沒(méi)有辦理完畢，更沒(méi)有向房屋管理部門(mén)提交，在此情況下，如果客戶(hù)執(zhí)意要求開(kāi)發(fā)商配合辦理過(guò)戶(hù)，則可能會(huì)面臨較大的訴訟風(fēng)險(xiǎn)。一般建議類(lèi)似情況可以向?qū)I(yè)律師求助，先向開(kāi)發(fā)商主張違約責(zé)任，待房屋具備過(guò)戶(hù)條件之后再要求配合辦理過(guò)戶(hù)。