一、商品房買賣合同有效的條件

購房者在購買商品房時，需要與開發(fā)商簽訂商品房銷售合同，對買賣雙方各自的權(quán)利義務(wù)起到監(jiān)督、保護(hù)的作用。那么，需要滿足什么條件商品房銷售合同才能成立呢？主要有以下五個條件：

1、賣方必須要具有房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產(chǎn)。

2、買賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力。未成年人和被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產(chǎn)買賣合同，其房地產(chǎn)買賣行為由其法定代理人代為進(jìn)行單位買房者如需購買私房的須得到有關(guān)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。

3、房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人的意思表示必須真實(shí)可信。房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人在買賣合同中表示出來的意思必須與當(dāng)事人的真實(shí)意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買賣合同都屬于無效合同。行為人對房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當(dāng)事人可以要求撤銷或變更合同。

4、房地產(chǎn)買賣合同不得違反法律或者社會公共利益，也即合同的內(nèi)容必須合法。如果購房者通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)，其房屋轉(zhuǎn)讓必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按規(guī)定上繳國家，否則不得買賣。

5、房地產(chǎn)買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定。房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)該采用書面形式并且應(yīng)該按照法律規(guī)定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記和土地使用權(quán)變更登記并公證。

二、購房合同無效如何索賠

購房合同無效，購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)締約過錯責(zé)任而不是違約責(zé)任。締約過錯責(zé)任的賠償范圍是信賴?yán)娴膿p失，通俗的講，就是因?yàn)橐环较嘈艑Ψ侥軌蛘\實(shí)信用的履行合同而蒙受的直接損失，也就是因?yàn)樾刨嚭贤挠行С龅母鞣N費(fèi)用。具體包括以下幾點(diǎn)：

（一）為信賴對方訂立合同的邀請而與對方聯(lián)系、赴實(shí)地考察、檢查合同標(biāo)的物的費(fèi)用；

（二）因?yàn)樾刨噷Ψ接喠⒑贤难埗龅母鞣N準(zhǔn)備工作并且為此支出的費(fèi)用。比如，因?yàn)橄嘈艑Ψ揭u房，四處籌款、提起支取定期存款的損失；

（三）為洽談合同所支付的勞務(wù)，誤工的損失；

（四）為支出以上費(fèi)用所損失的利息。

需要注意的是，以上損失僅指直接損失，對于造成的間接損失（即如果合同有效并實(shí)際履行，合同當(dāng)事人必將獲取的各種機(jī)會和利益）是不包括在賠償范圍內(nèi)的。

開發(fā)商與購房人不平等合同交易條款問題引起了社會的普遍關(guān)注，可僅僅是合同不平等能以此來保障購房者的合法權(quán)益，可如果合同無效的話將無法依據(jù)合同的內(nèi)容來維護(hù)權(quán)益。所以購房者最好先咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，看看商品房買賣合同有效的條件是什么，如果簽訂了無效的購房合同該怎么辦，能否向開發(fā)商索賠，如何索賠，當(dāng)然也可請律師幫忙解決無效購房合同引起的糾紛。