一、商品房買(mǎi)賣合同有效的條件

購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，需要與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房銷售合同，對(duì)買(mǎi)賣雙方各自的權(quán)利義務(wù)起到監(jiān)督、保護(hù)的作用。那么，需要滿足什么條件商品房銷售合同才能成立呢？主要有以下五個(gè)條件：

1、賣方必須要具有房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產(chǎn)。

2、買(mǎi)賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力。未成年人和被宣告為無(wú)民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同，其房地產(chǎn)買(mǎi)賣行為由其法定代理人代為進(jìn)行單位買(mǎi)房者如需購(gòu)買(mǎi)私房的須得到有關(guān)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。

3、房地產(chǎn)買(mǎi)賣雙方當(dāng)事人的意思表示必須真實(shí)可信。房地產(chǎn)買(mǎi)賣雙方當(dāng)事人在買(mǎi)賣合同中表示出來(lái)的意思必須與當(dāng)事人的真實(shí)意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國(guó)家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同都屬于無(wú)效合同。行為人對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同內(nèi)容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當(dāng)事人可以要求撤銷或變更合同。

4、房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同不得違反法律或者社會(huì)公共利益，也即合同的內(nèi)容必須合法。如果購(gòu)房者通過(guò)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其房屋轉(zhuǎn)讓必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按規(guī)定上繳國(guó)家，否則不得買(mǎi)賣。

5、房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定。房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同應(yīng)該采用書(shū)面形式并且應(yīng)該按照法律規(guī)定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記和土地使用權(quán)變更登記并公證。

二、購(gòu)房合同無(wú)效如何索賠

購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任而不是違約責(zé)任。締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任的賠償范圍是信賴?yán)娴膿p失，通俗的講，就是因?yàn)橐环较嘈艑?duì)方能夠誠(chéng)實(shí)信用的履行合同而蒙受的直接損失，也就是因?yàn)樾刨嚭贤挠行С龅母鞣N費(fèi)用。具體包括以下幾點(diǎn)：

（一）為信賴對(duì)方訂立合同的邀請(qǐng)而與對(duì)方聯(lián)系、赴實(shí)地考察、檢查合同標(biāo)的物的費(fèi)用；

（二）因?yàn)樾刨噷?duì)方訂立合同的邀請(qǐng)而做的各種準(zhǔn)備工作并且為此支出的費(fèi)用。比如，因?yàn)橄嘈艑?duì)方要賣房，四處籌款、提起支取定期存款的損失；

（三）為洽談合同所支付的勞務(wù)，誤工的損失；

（四）為支出以上費(fèi)用所損失的利息。

需要注意的是，以上損失僅指直接損失，對(duì)于造成的間接損失（即如果合同有效并實(shí)際履行，合同當(dāng)事人必將獲取的各種機(jī)會(huì)和利益）是不包括在賠償范圍內(nèi)的。

開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人不平等合同交易條款問(wèn)題引起了社會(huì)的普遍關(guān)注，可僅僅是合同不平等能以此來(lái)保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，可如果合同無(wú)效的話將無(wú)法依據(jù)合同的內(nèi)容來(lái)維護(hù)權(quán)益。所以購(gòu)房者最好先咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，看看商品房買(mǎi)賣合同有效的條件是什么，如果簽訂了無(wú)效的購(gòu)房合同該怎么辦，能否向開(kāi)發(fā)商索賠，如何索賠，當(dāng)然也可請(qǐng)律師幫忙解決無(wú)效購(gòu)房合同引起的糾紛。