一、商品房認購應注意什么

出賣人與買受人在簽訂合同前先行簽訂認購書，就房屋買賣有關事宜進行初步確認，并收取一定數量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔保，這是當前商品房買賣的通常形式。

商品房認購，是指商品房買賣合同雙方當事人在簽訂預售契約或者買賣契約之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。在法理上，一般稱之為預約合同。簽訂預約合同的目的是約束雙方訂立本約。關于認購的法律性質認定問題，從認購書簽訂的過程和約定的內容看，認購書是當事人就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，是約定當事人有義務在一定期限內簽訂買賣合同，不是對行為結果的直接確認，所以，認購書尚不屬于商品房買賣合同，應屬于商品房買賣合同的預約合同，即認購書與商品房買賣合同是預約與本約的關系，當事人交付的定金為立約定金。

認購的形式現實中常見的有：認購書、定購協(xié)議、預定協(xié)議等等。無論哪種形式，一般都意在對進一步簽訂商品房買賣合同作出約定，直接約定商品房的實質內容的不多見。

商品房認購一般在開發(fā)商已經辦妥開發(fā)項目的立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，開發(fā)項目已定型，但尚未取得商品房預售許可證的期間內簽訂。

二、發(fā)生商品房認購糾紛怎么解決

1、如果買方沒有在認購協(xié)議書規(guī)定的期限內去簽約，屬買方違約，定金不予返還；如果賣方在認購協(xié)議書規(guī)定的期限內將認購房屋轉售第三人或與第三人再次簽訂認購協(xié)議書，從而導致雙方未能正式簽約，屬賣方違約，賣方應向買方雙倍返還定金。

2、如果任何一方在正式簽約時對認購協(xié)議書中確認的條件，如房號、價格、面積等進行修改，從而導致簽約未成，改動一方視為違約方履約金。如果買方違約的，定金不予返還；如果賣方違約的，應雙倍返還定金。

3、如果買賣雙方在規(guī)定的期限內，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作房款或退回買方；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

4、如果由于賣方本身不具備房屋銷售（預售）條件而導致認購協(xié)議書無效，由賣方向買方返還定金并承擔締約過失責任。

5、如果由廠賣方向買方提供的證明文件不真實而導致未能簽訂正式合同，賣方應把定金全數返還買方。

6、如果雙方都不存在上述第—項的違約行為，僅對預售（銷售）合同及補充協(xié)議內容難以達成—致，而未能簽約的，賣方應把定金全數返還買方。

在認購書中經常會出現金、抵押金等說法，這樣的約定不能一概的認為就是定金約定，而應該仔細分析。如果雙方簽定的認購書中約定。當事人買受方—方能簽定正式合同的，其交付的訂金不退還，而如果出賣人不簽定合同的應該雙倍返還買受人已經交付的訂金，那么這樣的約定應是關于定金的約定。但如果沒有雙倍返還的約定，那么就應該認為是一種預付款或者是訂金的約定，而不適用定金規(guī)則。購房者最好請專業(yè)律師陪同簽訂商品房認購書，以免影響購房合同的簽訂。