一、商品房認購書是購房合同嗎

區(qū)分商品房買賣認購書與房屋買賣合同的實質(zhì)要件：出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同?！?/p>

該條規(guī)定突破了預(yù)約具備本約內(nèi)容即構(gòu)成本約的一般理論，認為即使商品房買賣認購書具有買賣合同的內(nèi)容（預(yù)約的確定力強度達到本約），但仍不能認為該商品房買賣認購書的實質(zhì)已經(jīng)是買賣合同。要直接認定以商品房買賣認購書的名義簽訂的合同（預(yù)約）為房屋買賣合同，必須有買受人交付購房款的行為以及出賣人收受購房款的行為。

二、買受人如何避免認購書糾紛

買受人簽訂及履行認購協(xié)議注意的問題，如下：

1、為避免買賣雙方事后發(fā)生爭議，從買受人的角度出發(fā)，建議買受人在簽訂認購協(xié)議中明確約定，買受人應(yīng)在認購協(xié)議約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款。如雙方就商品房買賣合同條款未達成一致意見，自約定的期限屆滿之次日，雙方簽訂的認購協(xié)議自動解除，出賣人應(yīng)于認購協(xié)議解除后約定的期限內(nèi)將已收取的定金退還買受人。

2、買受人必須在合同約定的預(yù)約簽訂正式合同的期限內(nèi)，與出賣人協(xié)商正式合同的內(nèi)容并應(yīng)留下書面記錄，避免出現(xiàn)如因故未能簽訂正式合同，出賣人以買受人未進行過協(xié)商或買受人因無法證明與出賣人進行過協(xié)商而導(dǎo)致定金被沒收的情形。

出賣人和買受人對認購協(xié)議內(nèi)容均要認真審核，尤其應(yīng)注意認購協(xié)議中設(shè)置的對買受人不公平的條件。如果商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備符合商品房買賣合同特征的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。買受人在簽訂商品房認購書時，最好請律師陪同，避免遭遇霸王條款，不利于購房合同的履行。