一、出賣人不簽訂購房合同怎么辦

出賣人具備訂立房屋買賣合同的條件而不訂立，能否判決當事人訂立房屋買賣合同？

一般認為，有效成立的合同應(yīng)當被實際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點認為，應(yīng)當“要求雙方按預(yù)約訂立本約，預(yù)約中未列人的非主要條款，雙方不能達成協(xié)議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當事人的意思?！?/p>

但商品房買賣認購書的履行內(nèi)容僅僅在于簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預(yù)約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當事人意思自治的過程，不僅要體現(xiàn)合同自由原則，而且因為商品房買賣認購書畢竟只是預(yù)約，如果預(yù)約的效力可以強制當事人雙方訂立合同的話，實際上其效力與本約沒有區(qū)別。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條并沒有賦予商品房買賣認購書強制訂立本約的效力，而是認為“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！?/p>

二、出賣人無售房資格怎么辦

約定簽約時間屆至?xí)r出賣人尚未取得售房資格，出賣人要求訂約的，如何處理？

出賣人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的情形，禁止其轉(zhuǎn)讓的；二是預(yù)售人未取得預(yù)售許可證明的。

在商品房預(yù)售情形下，出賣方（預(yù)售方）預(yù)售須具有商品房預(yù)售許可證明方能進行預(yù)售，否則對預(yù)售合同的效力產(chǎn)生影響（最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條，見本書對商品房預(yù)售合同效力的相關(guān)論述）。如果在約定訂立預(yù)售合同的特定時段，出賣人要求訂約，而買受人以出賣人尚未取得預(yù)售資格、一旦締約則有預(yù)售合同無效（起訴前出賣人仍不能取得預(yù)售許可證明等預(yù)售條件，預(yù)售合同無效）的風險為由，不愿履行締約義務(wù)的，屬于因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。

簽訂商品房認購協(xié)議后，因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。當然，到底因為哪一方的原因未能訂立商品房買賣合同，要根據(jù)具體的情況確定。當事人如果遇到類似的糾紛，可以咨詢一下律師，看到底是因為自己的原因還是對方的原因造成的，以便進一步保護自己的權(quán)益。