一、商品房買賣合同包括哪些內(nèi)容

《商品房銷售管理規(guī)定》的要求，商品房在銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。在商品房買賣合同，雙方應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)

二、如何識(shí)破購(gòu)房合同陷阱

（一）認(rèn)購(gòu)合同陷阱

認(rèn)購(gòu)合同是雙方簽定正式房屋買賣合同之前，購(gòu)買意向人為了訂下房屋的購(gòu)買權(quán)，與開發(fā)商簽定的正式合同的意向書。認(rèn)購(gòu)合同對(duì)雙方都有約束力，買方交納定金，到約定時(shí)間如果不簽定正式合同，如果買方違約，則定金不退；如果賣方違約，則雙倍返還定金。

在認(rèn)購(gòu)合同中，有些開發(fā)商故意混淆定金的作用，在認(rèn)購(gòu)合同中約定如果不簽定正式合同，無(wú)論是哪方的原因，定金都不退，而且定金收取得很高。這么做，既可以在開盤時(shí)有大量收入，甚至可以等待房?jī)r(jià)上漲，再賣給出價(jià)高的買家而不負(fù)擔(dān)責(zé)任。

（二）無(wú)證陷阱

開發(fā)商在進(jìn)行商品房開發(fā)和預(yù)售時(shí)，需要具備一些政府部門頒發(fā)的許可證，我們業(yè)內(nèi)人稱之為“五證”。即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證。只有全部具備這五項(xiàng)證照，開發(fā)商的預(yù)售才是合法的。

有些開發(fā)商在“五證”不全或者不具備“五證”的情況下就開始預(yù)售，這時(shí)他的預(yù)售是違法的。山東曾經(jīng)發(fā)生過(guò)，某開發(fā)商“五證”一個(gè)都沒(méi)有，就開始預(yù)售，把購(gòu)房人的錢收上來(lái)之后，攜款潛逃。

（三）抵押陷阱

開發(fā)商在開發(fā)樓盤之前都需要融資，一般向銀行抵押貸款，將取得的國(guó)有土地使用證或者在建工程進(jìn)行抵押，貸到開發(fā)貸款。但是開發(fā)期間需要還貸，如果開發(fā)商的銷售回款不能及時(shí)收回，或者開發(fā)公司的資金鏈緊張，有可能無(wú)法及時(shí)還款。

如果開發(fā)商不能及時(shí)還款，首先購(gòu)房人有可能不能按時(shí)拿到房產(chǎn)證，因?yàn)橥恋刈C抵押在銀行。更嚴(yán)重的是，如果在建工程也被抵押，而開發(fā)商不能按期還款，房子的抵押權(quán)就是銀行的，有可能造成銀行有權(quán)拍賣房子，而購(gòu)房人如果要完整的產(chǎn)權(quán)，則要替開發(fā)商還錢。

（四）規(guī)劃陷阱

很多樓盤都聲稱本小區(qū)有幼兒園、體育設(shè)施、附近有醫(yī)院等等，但這些都僅僅是規(guī)劃。而且有的開發(fā)商其實(shí)根本沒(méi)見(jiàn)到政府的規(guī)劃，只是聽政府官員說(shuō)起計(jì)劃開發(fā)一個(gè)公共設(shè)施，就對(duì)外宣傳，配套環(huán)境如何好。

所以，一旦規(guī)劃沒(méi)兌現(xiàn)，或者規(guī)劃改變，原來(lái)的宣傳就作廢了。而且，我們不能只聽有利的規(guī)劃，而不去了解不利的規(guī)劃。有些小區(qū)在住戶入住時(shí)，發(fā)現(xiàn)附近有垃圾填埋場(chǎng)，有污染較重的工廠，有高輻射的高壓電塔等。所以，我們不能輕信開發(fā)商的口頭規(guī)劃承諾。

“知彼知己，百戰(zhàn)不殆”，我們要識(shí)破開發(fā)商的陷阱，首先需要了解對(duì)方有什么陷阱。很多購(gòu)房者事先不了解購(gòu)房的相關(guān)知識(shí)，出了問(wèn)題之后，才去解決，雖然也可以亡羊補(bǔ)牢，但我們可以通過(guò)很多方法可以事先預(yù)防購(gòu)房問(wèn)題。購(gòu)房者也可以事先向律師咨詢，獲取專業(yè)的法律意見(jiàn)。