一、如何避免二手房交易定金糾紛

從法律上講，定金應(yīng)是“上家賣房、下家買房”的擔(dān)保，上家違反約定不賣房應(yīng)向下家雙倍返還定金；下家違反約定不買房無權(quán)要求上家返還定金。目前二手房交易中，定金的交付多數(shù)是由下家交給中介公司，再由中介公司轉(zhuǎn)交上家。由于中介公司在收取定金時的法律地位并不明確，這極容易引發(fā)二手房交易上下家之間的定金糾紛。為此，律師建議廣大購房者在下定時遵循下面四個步驟：

1、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。

2、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。

3、與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。

4、收到委托書后，在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。

遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。

二、二手房定金罰則怎么適用

第一、因可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的原因?qū)е路康禺a(chǎn)買賣合同未能訂立的，承擔(dān)沒收定金或雙倍返還定金之定金罰則

訂約定金的作用在于擔(dān)保將來合同之訂立，否則定金罰則發(fā)生作用。但在何種情況下該罰則始能適用，立法未能統(tǒng)一，使司法認(rèn)定陷入困境。

當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。如在相同條件下任何人均不能訂約的，則成立“不可歸責(zé)于一方的原因＂，不適用定金罰則，應(yīng)當(dāng)無息返還本金。

第二、帶未決條款居間合同，磋商不成的，訂約定金應(yīng)當(dāng)無息返還

實踐中絕大多數(shù)居間合同都帶有未決條款，留待簽訂買賣合同時進(jìn)一步協(xié)商。若對未決條款磋商不一致而致房地產(chǎn)買賣合同未能簽訂的，不能適用定金罰則，賣方應(yīng)將收取之定金無息返還買方。在審判實踐中，易出現(xiàn)一方當(dāng)事人實際已無簽訂主合同之誠意，但就居間合同中未決條款進(jìn)行磋商時，故意提出苛刻條件，而使主合同不能成立的情況。這時則應(yīng)認(rèn)定其未履行誠信締約義務(wù)惡意磋商而適用定金罰則。但判斷當(dāng)事人是否故意以惡意磋商之形式拒絕訂約，在實踐中存在一定困難。

按照法律規(guī)定，預(yù)付款與定金的法律性質(zhì)不同，無論什么原因，只要合同沒有簽成，預(yù)付款都是可以退的。而定金則不同，如果一方單方悔約，不想買房了，則定金不退。有時并非買方不想買房了，而是沒有證據(jù)證明。因此，購房者在簽訂定金合同時，要謹(jǐn)慎或者直接請律師協(xié)助。