一、二手房買方應(yīng)注意什么

買方通常在房屋的買賣過程中間是處于弱勢地位，那么對于買方來說，要注意的事項(xiàng)多很多。

1、解約條款

只是在有中介操作的二手房買賣，對于買賣雙方都有一個(gè)解約條款，其中的約定就是賣方在交付了解約定金后，買方不得要求進(jìn)一步賠償和強(qiáng)制履行。這個(gè)條款本身親沒的問題，但是因?yàn)樵诂F(xiàn)在深圳房價(jià)上漲的情況下，對于買方來說，這一條款就有不公平的地方。也是現(xiàn)在很多賣方要求解除合同的原因。所以擔(dān)醒買方最好在買賣合同的最后的備注中寫明，除需賠償定金外，還需要賠償損失。

2、強(qiáng)制履行

買方在賣方?jīng)]有明確提出解約的時(shí)候是可以要求法院判決強(qiáng)制履行的，但這需要買方在賣方明確提出以前，先行啟動(dòng)法律程序。并且聽聞深圳市中院最近有感于賣方違約過多，開了一個(gè)座談會，要出臺文件，只要是買方起訴要求強(qiáng)制履行，都會得到法院的支持。但不知道傳聞是否為真。

3、幫賣方贖樓

賣方常常因?yàn)榉孔釉阢y行辦理抵押，而需要將房產(chǎn)證贖出，才可以辦理相關(guān)的手續(xù)，而賣方常常需要買方幫助辦理相關(guān)的贖樓手續(xù)。買方最后不要幫忙贖樓，一但買方幫忙贖樓后，賣方的房子因其他債務(wù)被查封的話，到時(shí)買方損失巨大，所以建議買方不要幫賣方贖樓。

二、二手房賣方跳價(jià)違約怎么辦

由于二手房交易步驟需要一段時(shí)間，從簽約、還貸、貸款、過戶到交房是一個(gè)比較漫長的過程。而房價(jià)在交易過程中的上升趨勢是賣家跳價(jià)毀約的直接原因。在此情況下，賣家便會要求買方加價(jià)，否則寧可毀約退訂金甚至一倍賠付定金。而此時(shí)房價(jià)的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于定金了。

一般來說，對于民商事合同的違約行為，可以通過定金或違約金的形式進(jìn)行規(guī)制，但如果一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同，根據(jù)我國《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！敝灰?a href="http://www.luxwatt.cn/fangchan/fangwumaimai" class="wlink" target="_blank">房屋買賣合同真實(shí)有效，為雙方真實(shí)意思表示，購房者有權(quán)要求賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同。同時(shí)《合同法》第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

1、法律上或事實(shí)上不能履行；

2、債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或履行費(fèi)用過高；

3、債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！?/p>

因此，購房者在發(fā)生糾紛后如果積極主張權(quán)利，要求繼續(xù)履行合同，且不存在不能履行等情形，房主是應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的，如起訴到法院，法院會判決繼續(xù)履行合同——要求賣家完成與購房者的房屋買賣合同，如果賣家已經(jīng)將房產(chǎn)過戶給善意第三人，購房者可以退而求其次，除了主張合同約定的違約金以外，還可以主張要求賣家支付差價(jià)，當(dāng)然，差價(jià)部分會因?yàn)橘彿空呗男泻贤某潭?、賣家違約的惡意程度等因素綜合考慮。

作為買方，可以通過在合同中約定較高的違約金來提高賣家違約的成本，通過控制好每個(gè)交易環(huán)節(jié)來加快交易過戶的進(jìn)程。如果遇到賣家準(zhǔn)備跳價(jià)毀約，買方可以通過中介或律師發(fā)函告知?dú)Ъs的后果；若警告無效，買方可以向法院提起訴訟，追究賣家的違約責(zé)任。