一、二手房買(mǎi)方應(yīng)注意什么
買(mǎi)方通常在房屋的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中間是處于弱勢(shì)地位，那么對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，要注意的事項(xiàng)多很多。
1、解約條款
只是在有中介操作的二手房買(mǎi)賣(mài)，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方都有一個(gè)解約條款，其中的約定就是賣(mài)方在交付了解約定金后，買(mǎi)方不得要求進(jìn)一步賠償和強(qiáng)制履行。這個(gè)條款本身親沒(méi)的問(wèn)題，但是因?yàn)樵诂F(xiàn)在深圳房?jī)r(jià)上漲的情況下，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，這一條款就有不公平的地方。也是現(xiàn)在很多賣(mài)方要求解除合同的原因。所以擔(dān)醒買(mǎi)方最好在買(mǎi)賣(mài)合同的最后的備注中寫(xiě)明，除需賠償定金外，還需要賠償損失。
2、強(qiáng)制履行
買(mǎi)方在賣(mài)方?jīng)]有明確提出解約的時(shí)候是可以要求法院判決強(qiáng)制履行的，但這需要買(mǎi)方在賣(mài)方明確提出以前，先行啟動(dòng)法律程序。并且聽(tīng)聞深圳市中院最近有感于賣(mài)方違約過(guò)多，開(kāi)了一個(gè)座談會(huì)，要出臺(tái)文件，只要是買(mǎi)方起訴要求強(qiáng)制履行，都會(huì)得到法院的支持。但不知道傳聞是否為真。
3、幫賣(mài)方贖樓
賣(mài)方常常因?yàn)榉孔釉阢y行辦理抵押，而需要將房產(chǎn)證贖出，才可以辦理相關(guān)的手續(xù)，而賣(mài)方常常需要買(mǎi)方幫助辦理相關(guān)的贖樓手續(xù)。買(mǎi)方最后不要幫忙贖樓，一但買(mǎi)方幫忙贖樓后，賣(mài)方的房子因其他債務(wù)被查封的話，到時(shí)買(mǎi)方損失巨大，所以建議買(mǎi)方不要幫賣(mài)方贖樓。
二、二手房賣(mài)方跳價(jià)違約怎么辦
由于二手房交易步驟需要一段時(shí)間，從簽約、還貸、貸款、過(guò)戶(hù)到交房是一個(gè)比較漫長(zhǎng)的過(guò)程。而房?jī)r(jià)在交易過(guò)程中的上升趨勢(shì)是賣(mài)家跳價(jià)毀約的直接原因。在此情況下，賣(mài)家便會(huì)要求買(mǎi)方加價(jià)，否則寧可毀約退訂金甚至一倍賠付定金。而此時(shí)房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于定金了。
一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于民商事合同的違約行為，可以通過(guò)定金或違約金的形式進(jìn)行規(guī)制，但如果一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同，根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！敝灰?a href="http://www.luxwatt.cn/fangchan/fangwumaimai" class="wlink" target="_blank">房屋買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)有效，為雙方真實(shí)意思表示，購(gòu)房者有權(quán)要求賣(mài)方繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。同時(shí)《合同法》第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
1、法律上或事實(shí)上不能履行；
2、債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或履行費(fèi)用過(guò)高；
3、債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！?/p>
因此，購(gòu)房者在發(fā)生糾紛后如果積極主張權(quán)利，要求繼續(xù)履行合同，且不存在不能履行等情形，房主是應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的，如起訴到法院，法院會(huì)判決繼續(xù)履行合同——要求賣(mài)家完成與購(gòu)房者的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，如果賣(mài)家已經(jīng)將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給善意第三人，購(gòu)房者可以退而求其次，除了主張合同約定的違約金以外，還可以主張要求賣(mài)家支付差價(jià)，當(dāng)然，差價(jià)部分會(huì)因?yàn)橘?gòu)房者履行合同的程度、賣(mài)家違約的惡意程度等因素綜合考慮。
作為買(mǎi)方，可以通過(guò)在合同中約定較高的違約金來(lái)提高賣(mài)家違約的成本，通過(guò)控制好每個(gè)交易環(huán)節(jié)來(lái)加快交易過(guò)戶(hù)的進(jìn)程。如果遇到賣(mài)家準(zhǔn)備跳價(jià)毀約，買(mǎi)方可以通過(guò)中介或律師發(fā)函告知?dú)Ъs的后果；若警告無(wú)效，買(mǎi)方可以向法院提起訴訟，追究賣(mài)家的違約責(zé)任。
