一、預(yù)售商品房按揭成立的條件

首先，按揭合同是要式合同，應(yīng)該按照法對于要式合同的要求，辦理各項手續(xù)方為有效。該合同中應(yīng)明確按揭人與按揭權(quán)人及有關(guān)第三人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范按揭行為，以避免和減少糾紛的發(fā)生。同時，應(yīng)辦理登記備案手續(xù)，接受政府有關(guān)部門的監(jiān)督。

其次，按揭所依附的預(yù)售商品房的主合同必須是合法有效的。從擔保的角度講：按揭屬于特殊的擔保形式，但仍然具有擔保合同的從屬性。它隨著主合同的成立與生效而成立生效。因此，預(yù)售商品房主合同有效，按揭合同方能有效。如果主合同違反了國家和集體的利益，被認定為無效，作為按揭的從合同也必然無效。

第三，按揭必須采取書面形式。由于按揭合同所涉及的具體內(nèi)容較多，法律關(guān)系又復(fù)雜，如果不采取書面形式記錄下來，不但難以嚴格履行協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛，也因為缺乏合同依據(jù)，而難以正確處理。口頭形式不具有法律效力。

第四，按揭的標的物，即預(yù)售商品房應(yīng)實行嚴格的登記制度，按揭人應(yīng)將購房合同正本交給按揭權(quán)人保管，并到房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售商品房的抵押登記手續(xù)。房屋竣工后，以房屋作為抵押物，按揭權(quán)人代領(lǐng)房地產(chǎn)證，并辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

二、發(fā)生銀行按揭糾紛怎么處理

1、根據(jù)當事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確定訴訟當事人的地位。不論銀行與開發(fā)公司之間對購房人的購房貸款有無約定，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)售房屋時，列出了這種條件，其結(jié)果必然涉及到銀行，因此，商品房預(yù)售方與預(yù)購方發(fā)生糾紛，銀行應(yīng)作為訴訟當事人參加訴訟。對于預(yù)售商品房合同的銀行按揭權(quán)人起訴，向按揭人與擔保人主張權(quán)利的，應(yīng)將按揭人與擔保人列為共同被告參加訴訟。

2、對于按揭人不認真履行義務(wù)，到期不償還貸款及利息又不交出按揭房屋的，可以判決按揭人償還貸款加付利息或強制其騰房。也可以由按揭權(quán)人對按揭房屋進行拍賣。

3、對于按揭權(quán)人拒絕將按揭房屋交還已如期償還按揭貸款及利息的按揭人，除了判決按揭權(quán)人交還房屋外還應(yīng)該賠償因此給對方造成的經(jīng)濟損失。

4、按揭貸款期間，按揭人不能擅自轉(zhuǎn)讓銀行按揭房屋的使用權(quán)，對于按揭人擅自轉(zhuǎn)讓造成的后果，應(yīng)承擔相應(yīng)的責(zé)任。

商品房預(yù)售協(xié)議中的預(yù)購方支付部分購房款后，將其協(xié)議取得的商品房的期待權(quán)讓渡給銀行，作為取得銀行貸款的擔保，如果預(yù)購人未能依約定履行還本付息的義務(wù)，就失去了贖回這種期待權(quán)的權(quán)利。在商品房竣工后，商品房按揭即轉(zhuǎn)為商品房抵押。購房人是按揭人，銀行是按揭權(quán)人。由于按揭涉及到銀行，三方關(guān)系更容易產(chǎn)生糾紛，所以購房人最好請律師協(xié)助完成貸款事項。如果貸款出現(xiàn)問題，可能會影響購房合同的履行。