一、房屋認購書包括哪些內(nèi)容

認購書的主要內(nèi)容應包括：

1、買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯(lián)系電話等；

2、房屋基本情況，包括房號、戶型、面積、單位價格、總價等；

3、簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等；

4、定金條款，約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力；

5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等；

6、買賣雙方權(quán)利與義務。一般而言賣方的義務應包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售；按照認購書約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買賣合同；在約定的期限內(nèi)洽談訂立買賣合同；在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。

7、違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應承擔何種責任。

一份認購協(xié)議書應具備上述條款，在買賣雙方意思表示一致時，認購協(xié)議書即告成立。應當注意的是，目前多數(shù)的認購書都是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，為了避免一方責任傾斜，在簽訂協(xié)議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。

二、未簽訂購房合同是否返還定金

購房者在交付定金后，未能與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同時，開發(fā)商往往因此而拒絕返還購房者已交付的定金。我們應根據(jù)不同的情況作具體分析：

1、一般來說，購房者在簽訂認購書給付定金的時候，與開發(fā)商未就主合同的主要內(nèi)容達成一致，而事后雙方不能就主合同主要內(nèi)容達成協(xié)議，則購房定金通常應當返還購房者。

凡在認購書、意向書一類協(xié)議中設定立約定金的，其法律效力自當事人實際交付定金時產(chǎn)生，在其所擔保的立約行為沒有發(fā)生時，違反承諾的一方當事人就應當受到定金處罰。因此，在實踐中不能把認購書、意向書中約定的定金性質(zhì)都認為立約定金，否則對購房者極為不利。如：因開發(fā)商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導致購房合同不能簽訂而讓購房者承擔定金不能返還的后果是有違公平原則的。

2、嚴格以認購書約定的條件為準，可區(qū)別于以下幾種情況。

首先，如果認購書并沒有明確約定房屋的價格、面積、戶型結(jié)構(gòu)等具體條件，而是把這些內(nèi)容留待簽訂正式的商品房預售或銷售合同再行協(xié)商，而開發(fā)商與購房者又未能就此協(xié)商一致，從而導致雙方未能簽訂主合同的，則開發(fā)商應當將定金返還購房者。

其次，如果開發(fā)商在簽訂主合同時，提出與認購書約定的不同的條件致使主合同不能簽訂的，開發(fā)商應當承擔違反認購協(xié)議的違約責任，應當向購房者雙倍返還定金；

再次，如果開發(fā)商和購房者雙方就認購書約定的條件之事項未能達成一致 ，導致不能簽訂主合同的，開發(fā)商應當返還購房者定金。另外，如果認購書已經(jīng)將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，而購房者應當承擔違反認購協(xié)議的違約責任。此種情況下，開發(fā)商可以不予返還購房者定金。

3、開發(fā)商在未取得商品房預售許可證、銷售許可證的情況下，與購房者簽訂認購協(xié)議的行為是違反法律規(guī)定的無效民事行為，開發(fā)商應當如數(shù)返還購房者定金。

因為《房屋認購協(xié)議書》中雙方約定的權(quán)利義務將轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》條款的一部分，為了避免不必要的損失，認購書內(nèi)容應當清晰、明確。通常情況下開發(fā)商提供的《房屋認購協(xié)議書》大多是事先準備好的格式條款，對于《房屋認購協(xié)議書》中沒有的內(nèi)容購房者有權(quán)要求補充。建議購房者最好請專業(yè)律師陪同簽訂認購書，因為認購書的內(nèi)容如果轉(zhuǎn)化為購房合同的條款，將直接影響購房者的權(quán)益。