一、如何簽訂商品房認(rèn)購書

通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。根據(jù)“定金罰則”， 當(dāng)事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權(quán)要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。即使未約定“定金”，只是預(yù)付款，也可能通過寫入《商品房認(rèn)購書》而無法追回，稱之為“沒收”條款。

建議，購房者在簽訂認(rèn)購書的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購房者應(yīng)該是比較有利的。

二、如何避免商品房認(rèn)購書糾紛

1、謹(jǐn)慎簽訂《商品房認(rèn)購書》

雖然現(xiàn)在購房簽訂《商品房認(rèn)購書》似乎已成行業(yè)慣例，然而，這并不是法律上房屋買賣的必經(jīng)程序，購房者可以在看好以后，爭(zhēng)取直接與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。不管銷售者如何夸大其辭，都要謹(jǐn)慎考慮再做決定簽訂《商品房認(rèn)購書》。

2、讓其為自己夸大的承諾買單

購房者在簽訂《商品房認(rèn)購書》前，大多被銷售人員的“優(yōu)惠價(jià)格”、“保留房號(hào)”“設(shè)備完善”“綠化率高”“超大樓間距”等花言巧語忽悠的不知東西，然而這些在簽訂認(rèn)購書后才發(fā)現(xiàn)都是空頭支票，為了防止口說無憑，訴訟困難，建議你將這些內(nèi)容都明確的寫入《商品房認(rèn)購書》中，并明確其不能實(shí)現(xiàn)的后果，讓其為自己的夸大承諾負(fù)責(zé)。

3、為自己留下出路

《商品房認(rèn)購書》只是雙方約定未來簽訂買賣合同，而非房屋買賣合同本身，因此其內(nèi)容粗略，許多細(xì)節(jié)尚未明確，未來很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，因此，購房者應(yīng)爭(zhēng)取為自己留好出路，必須詳細(xì)約定哪些情況下應(yīng)當(dāng)退還定金（或預(yù)付款、誠意金等）等相關(guān)條款，保證非自己過錯(cuò)時(shí)能夠維護(hù)自己的權(quán)益。

4、避免簽訂“沒收”條款

定金罰則只適用于定金，其他的款項(xiàng)均不適用，但是當(dāng)事人可以通過約定，享受和定金一樣的規(guī)則。因此，購房者在簽訂《商品房認(rèn)購書》時(shí)不要以為沒有寫“定金”二字便不受“定金法則”的限制，小心認(rèn)購書中約定了和定金罰則一樣的字樣，應(yīng)進(jìn)行細(xì)致的核查，避免簽訂“若不簽訂合同，則所收預(yù)付款將不予返還”這樣的條款。

5、用“證據(jù)”講話

在認(rèn)購書簽訂后，一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要據(jù)理力爭(zhēng)，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認(rèn)購書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。當(dāng)然，為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，就需要在《商品房認(rèn)購書》中詳細(xì)寫明開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，及承諾，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，您才能夠有“理”有“據(jù)”地要求對(duì)方返還已付款項(xiàng)。

平時(shí)買房，大家都會(huì)遇到銷售人員讓簽訂《商品房認(rèn)購書》，稱先交部分“定金”或“預(yù)付款”“誠意金”等，即可將緊俏的房屋為你保留。然而，如果你一旦不想買這套房子的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)這個(gè)錢，十有八九要不回來了。因?yàn)槟銢]有根據(jù)《商品房認(rèn)購書》簽訂商品房買賣合同，已經(jīng)違約，因此當(dāng)初交的“定金”不予返還。一旦發(fā)生糾紛，購房者可以咨詢專業(yè)律師，看認(rèn)購書中約定的是否是法律上的定金，是否有收回的可能。