一、購房應(yīng)注意哪些問題

1、查驗(yàn)對(duì)方身份

簽訂購房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰，它是購房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營資格，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書，才具備簽約的資格。

2、審查有效證書

商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預(yù)售許可證》，它是購房者必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

3、確保買賣安全

除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是不能銷售的，否則，買受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，直至財(cái)房兩空。所以，在購房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

4、約定定金規(guī)則

目前商品房買賣的通常做法是購房者買房時(shí)先簽訂認(rèn)購書并且支付定金，然后才簽訂購房合同。由于購房者事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽吧，擔(dān)心定金被沒收；簽吧，合同中陷阱多多。因此，建議購房者采取以下辦法：

（1）在審查購房合同，確認(rèn)沒有問題之后才交定金。

（2）不簽認(rèn)購書，直接簽訂購房合同同時(shí)支付定金。

（3）在認(rèn)購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成，出賣人必須向買受人退還定金。

二、如何避免發(fā)生購房合同糾紛

現(xiàn)在的購房合同是由國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同，相當(dāng)一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了，另一部分留空白，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫。建議購房者認(rèn)真仔細(xì)地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：

1、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理，就有權(quán)修改。

2、對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款，購房者可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對(duì)自己最有利的約定。

3、對(duì)于空白部分，不能由出賣人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買受人全盤接受，因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致。

4、對(duì)于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)當(dāng)做好記錄，由雙方簽字確認(rèn)，這是雙方不能協(xié)商一致的書面憑證，如果買賣不成，購房者可據(jù)此索回定金和已付房款。

買房是老百姓一生中很重要的事，為了確保交易安全，建議買樓時(shí)請(qǐng)律師陪同，這樣付出的費(fèi)用不多卻可以省心省力，盡可能避免開發(fā)商通過霸王條款所設(shè)定的合同陷阱，發(fā)生糾紛。