一、商品房預(yù)售要有哪五證

1、市房屋土地管理局的“中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證”；

2、市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證”；

3、市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證”；

4、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的“建設(shè)工程開工證”；

5、市房屋土地管理局的“商品房預(yù)售許可證”；

（1）屬于期房預(yù)售的，應(yīng)取得該市的“商品房預(yù)售許可證”；

（2）屬于外銷商品房的，應(yīng)取得該市的“商品房外銷許可證”；

（3）屬于外銷商品房預(yù)售的，應(yīng)取得該市的“商品房外銷預(yù)售許可證”。

二、購買預(yù)售商品房有哪些風(fēng)險(xiǎn)

1、預(yù)售宣傳陷阱

一些不法房地產(chǎn)商在預(yù)售宣傳時(shí)，一般都散發(fā)精致的售樓書，許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境、高尚的品位、完美的配套設(shè)施、周全的物業(yè)管理。消費(fèi)者接收預(yù)購的房屋后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與廣告宣傳大相徑庭，配套遲遲難以落實(shí)，物業(yè)管理更是質(zhì)價(jià)不符。消費(fèi)者為此與房地產(chǎn)商討“說法”時(shí)，房地產(chǎn)商往往以預(yù)售合同中對(duì)此并未約定為由推卸責(zé)任。

2、預(yù)售合同中的陷阱

在建商品房必須達(dá)到一定的工程進(jìn)度、具備一定條件、依法取得預(yù)售許可證后才能預(yù)售。而個(gè)別房地產(chǎn)商為了搶占市場(chǎng)，在根本步具備預(yù)售條件、甚至在建設(shè)用地尚未動(dòng)遷的情況下，就要求消費(fèi)者與其簽定《商品房認(rèn)購書》、《意向協(xié)議書》等所謂認(rèn)購合同，并要求消費(fèi)者交納相當(dāng)額度的定金。

消費(fèi)者一旦簽定了此類所謂認(rèn)購合同，便極易陷入一個(gè)進(jìn)退兩難的怪圈：房地產(chǎn)開發(fā)商如果最終不能獲得預(yù)售許可證，則雙方簽定的認(rèn)購協(xié)議就不具有法律效力，房地產(chǎn)商只要以合同無效為由返還了定金，就不必承擔(dān)任何責(zé)任，而購房者不僅無法實(shí)現(xiàn)購房的目的，而且遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失；房地產(chǎn)開發(fā)商如果以后取得了預(yù)售許可證，有往往要求消費(fèi)者補(bǔ)簽《預(yù)售合同》，消費(fèi)者一旦因發(fā)現(xiàn)補(bǔ)簽的《預(yù)售合同》與認(rèn)購協(xié)議不一致，增加了一些于己不利的條款而拒簽時(shí)，房地產(chǎn)商有以拒絕認(rèn)購為由而沒收定金。

3、交付面積中的水份

商品房預(yù)售合同中一般均有實(shí)際交付面積與預(yù)售面積不一致時(shí)的處理?xiàng)l款，其中最常見的處理方式是按實(shí)結(jié)算，即約定按實(shí)測(cè)面積與約定面積間差，雙方按價(jià)款多退少補(bǔ)的方式解決。這種處理方式看似公平，但卻極易使銷售者掉入不法房地產(chǎn)商所設(shè)的面積陷阱。

預(yù)售的商品房本身就是周期比較長(zhǎng)，交完房款之后遲遲無法拿到實(shí)體的房屋，而開發(fā)商建造的爛尾樓現(xiàn)象也不為稀奇，所以為了避免收不到房屋，最好先咨詢律師看看商品房預(yù)售要有哪五證，您所購商品房的開發(fā)商是否具備這些證件，購買預(yù)售的商品房有哪些風(fēng)險(xiǎn)，如何預(yù)防這些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，這樣也便于較好的保證自己的合法權(quán)益。