一、商品房預(yù)售的程序是怎樣的

商品房預(yù)售的程序?yàn)椋?/p>

第一，預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

第二，預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證；

第三，預(yù)售人同預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同；

第四，預(yù)售合同登記備案；

第五，房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。

二、如何簽訂商品房預(yù)售合同

（一）確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證

為保護(hù)購房人的基本權(quán)利，國家對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。沒有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。因此，購房人在簽訂預(yù)售合同前，應(yīng)當(dāng)首先查驗(yàn)開發(fā)商在售樓現(xiàn)場(chǎng)公示的商品房預(yù)售許可證，確認(rèn)自己擬購房屋在預(yù)售許可的范圍內(nèi)，避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）認(rèn)真閱讀開發(fā)商制定的格式條款

按市場(chǎng)通常做法，在簽訂正式預(yù)售合同前，買賣雙方當(dāng)事人往往會(huì)先行訂立認(rèn)購協(xié)議。認(rèn)購協(xié)議的主要作用是雙方當(dāng)事人約定在未來的某個(gè)時(shí)候簽訂買賣合同。開發(fā)商就商品房預(yù)售的通用條件，一般都會(huì)制定針對(duì)大多數(shù)購房人都適用的格式條款，作為將來與購房人簽訂預(yù)售合同的依據(jù)。購房人應(yīng)事前認(rèn)真閱讀了解，不明白的地方需讓開發(fā)商當(dāng)即給予解釋，不滿意的地方需及時(shí)與開發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內(nèi)容以書面形式予以固定。實(shí)際生活中，許多購房人不重視這個(gè)環(huán)節(jié)，常常導(dǎo)致簽訂正式合同時(shí)的糾紛和矛盾。

（三）注意土地使用年限

出讓土地的年限是從開發(fā)商拿地時(shí)開始起算，只有剩余年限才對(duì)購房人有實(shí)際意義。有的開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期很長(zhǎng)，可能導(dǎo)致商品房售出時(shí)的實(shí)際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對(duì)應(yīng)的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購房人應(yīng)注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。

商品房預(yù)售對(duì)開發(fā)商來說是為了盡快收回資金以便于建造樓房，對(duì)于購房者來說可以用較少的自己購買到屬于自己的房屋，對(duì)雙方都是有利的事情。可是大多數(shù)購房者是第一次購買預(yù)售的商品房，不知道預(yù)售的步驟是怎樣的，不知道該怎么去辦理，也不知道該怎樣簽訂預(yù)售合同，預(yù)售合同與商品房買賣合同是否一樣，這些問題可以找專業(yè)的房產(chǎn)律師咨詢下，也可以請(qǐng)律師陪同購買預(yù)售的商品房，從而降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。