一、商品房預售應符合的條件

我國對商品房的預售采取許可證制度。采取商品預售許可證制度，有利于保障商品房預售秩序，保護消費者利益，維護當事人雙方的合法權益。房地產開發(fā)經營企業(yè)預售商品，應當符合下列條件：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，取得合法的土地使用權是出售商品房的基礎，土地使用權證書是合法擁有土地使用權的標志。房地產開發(fā)經營企業(yè)只有在交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書的情況下才可以從事房地產開發(fā)和房地產交易，所以，取得土地使用權證書是基礎，是第一要件。

2、持有建設工程規(guī)劃許可證。取得建設工程規(guī)劃許可證是商品房開工建設的前提，商品房建設一定要符合城市規(guī)劃。根據《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施、必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。這是因為有的開發(fā)商如果尚未取得建設工程規(guī)劃許可證就開始出售商品房，就不排除會有商品房建筑工程能否開工的風險，從而有可能發(fā)生損害預購人利益的現象。

3、按提供預售的商品房計算、投入開發(fā)的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期，這一規(guī)定的目的在于防止“炒賣地皮”，有效地保護商品房預購人的合法權益，同時也便于房地產主管部門進行監(jiān)督。

4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記、取得商品房預售許可證明。

只有取得商品房預售許可證，商品房開發(fā)經營企業(yè)才能與承購人簽訂商品房預售合同。同時商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

二、預售的商品房被抵押了怎么辦

首先，房產開發(fā)商將已經預售的商品房抵押給銀行以獲取貸款的做法是違法的。房地產開發(fā)企業(yè)不得以預售的商品房設定抵押權，房地產開發(fā)企業(yè)將已建成的商品房設定抵押權的，在抵押權存續(xù)期間，不得銷售該抵押物。

其次，購買者認購的商品房被作為抵押物后，按抵押擔保的法律規(guī)定，抵押人房產開發(fā)商不能按期償還貸款的，銀行作為抵押權人可依法處分抵押物并優(yōu)先受償。一旦出現這樣的后果，即使購買方狀告開發(fā)商并贏得訴訟，房產開發(fā)商也可能無力償還你的購房款，這就會使購房者對預購的商品房的權利，或收回購房款的權利都處在難以實現的困境。因為抵押權人是優(yōu)先于普通債權人受償債務的，即使抵押物在被司法部門查封或執(zhí)行時，抵押權也優(yōu)先于執(zhí)行權。因此，房產開發(fā)商將已預售的商品房再抵押給他人的行為，是一種嚴重的違法侵權行為，可能使購房者蒙受經濟損失。

遭遇了預售商品房被抵押后可以先與房產開發(fā)商交涉，要求房產開發(fā)商解除與銀行關于你這套商品房的抵押關系，并立即在商品房所在地的房屋交易所辦理預售商品房合同鑒證登記，以獲得政府對購房者認購商品房權利的保護；當然無法交涉，可以請求人民法院確認房產開發(fā)商與銀行的商品房抵押關系無效，以維護自身的合法權益。

商品房預售為開發(fā)商提供了融資的渠道，也為購房者提供穩(wěn)定的房源，可是如果購買不符合預售條件的商品房的話，往往吃虧的還是購房者自己，所以在購買預售的商品房之前最好先咨詢專業(yè)的房產律師，看看商品房預售應符合的條件，也讓律師幫您查看相關證件看您所購買的商品房是否被抵押以及如何處理等，這樣才能利用法律的武器維護自身的合法權益。