一、已購(gòu)期房能否轉(zhuǎn)讓

商品房預(yù)售額的商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。在立法過(guò)程中，對(duì)此有兩種意見(jiàn)：

一種意見(jiàn)認(rèn)為，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)欣慊罘康禺a(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；

一種意見(jiàn)認(rèn)為，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的商品房再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)讓?dǎo)致房?jī)r(jià)上升，損害房屋使用人的利益。該條是授權(quán)性條款，到底禁止還是允許再轉(zhuǎn)讓則由國(guó)務(wù)院決定。但國(guó)務(wù)院到目前仍沒(méi)有相關(guān)的法規(guī)出臺(tái)，實(shí)際中有的地方禁止再轉(zhuǎn)讓?zhuān)械牡胤絼t允許再轉(zhuǎn)讓。

商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)辦理有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒(méi)有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效”。

預(yù)購(gòu)人將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給他人，實(shí)質(zhì)上是合同一方主體權(quán)利義務(wù)的全部轉(zhuǎn)移，《民法通則》第91條規(guī)定：“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人、應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由國(guó)家批準(zhǔn)的合同需經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。但是，法律另有規(guī)定或者原合同另有約定的除外”，新《合同法》也有相關(guān)規(guī)定，《合同法》第88條規(guī)定：“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人”。但《合同法》第87條又規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，依照其規(guī)定”。

國(guó)家對(duì)預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓是既不禁止，也不放任的。即如果當(dāng)事人意思表示真實(shí)、符合法律規(guī)定并履行相關(guān)手續(xù)，應(yīng)予以準(zhǔn)許；反之，如果違反法律規(guī)定，倒賣(mài)預(yù)售商品房，牟取非法利益，則屬無(wú)效。

二、已購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓的程序是怎樣的

預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購(gòu)人需轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理：

1、尚未付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在征得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意后，與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同；

2、已經(jīng)付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人可以與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同，并書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在此應(yīng)注意的是，如果你是貸款買(mǎi)房的，也視為付清了總房款。實(shí)踐中，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同一般為“合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)”。

另外，轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房，預(yù)售合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同生效后，按照有關(guān)規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓合同的登記備案手續(xù)。

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓又稱(chēng)“期房轉(zhuǎn)讓”，是指預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人在簽訂預(yù)售合同后，預(yù)購(gòu)人將正在建設(shè)中的且尚未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給他人的行為?？墒且呀?jīng)購(gòu)買(mǎi)的期房能否轉(zhuǎn)讓呢，如果可以轉(zhuǎn)讓該怎么辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，這些最好先咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請(qǐng)律師幫忙辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，避免自己的利益受損。