一、購買商品房一定要簽認購書嗎

簽認購書并不是簽訂合同的法定必經(jīng)步驟。

如果條件允許，可以不簽認購而直接簽合同。這樣做的最大好處在于，在與開發(fā)商的談判中不至于因為定金的問題而使自己處于被動的地位，可以從容地與開發(fā)商談判。但多數(shù)開發(fā)商不會同意這樣的要求，從開發(fā)商的角度來說，簽了認購合同就算成功了一半。

簽《房產(chǎn)認購書》相當于是一種預約，可以避免客戶因為合同制定的延誤而流失；還可以給雙方當事人一個緩沖的機會，在緩沖期內(nèi)，退房違約的損失也相對減少。即使有時候，依照法律規(guī)定應無條件返還定金，開發(fā)商也往往設置種種障礙，增加認購方索回定金的成本，從而使購房者放棄這樣的想法。

二、商品房認購書的法律效力

很多購房者認為，在整個交易過程當中，只有最終要簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而商品房認購書并不是正式合同，充其量也就是意向書而已，并不具備合同的約束力，因此，商品房認購書中所列有關定金罰則自然也就沒有約束力。商品房認購書究竟是意向書還是正式合同，它的效力如何呢？

首先，意向書這一形式是特殊時期的產(chǎn)物，它產(chǎn)生于整個社會缺乏法律意識、合同觀念之時。意向書一般都會明確注明為“意向書”而非正式“合同”，簽署意向書的雙方也僅向對方傳達一個最初步、最基本的合同意向，一旦這一意向有所改變，也無需向對方承擔任何責任。如果需要進一步確定該意向，則雙方再簽署正式合同。在今天看來，把簽署意向書作為簽署正式合同的前置程序毫無必要，因為任何一方均可違反意向書而無須承擔任何責任，任何一方都不會僅憑意向書就著手準備履行有關義務，因此意向書也就毫無實際意義，反而增加了交易成本和交易環(huán)節(jié)。在我國現(xiàn)行的基本法律當中，如《民法通則》、《合同法》等，均未對意向書作出規(guī)定，而僅僅規(guī)定了合同。

如果把商品房認購書和正式合同作一比較，即可發(fā)現(xiàn)商品房認購書具備合同的構成要件：

1、簽署合同或商品房認購書的雙方當事人都具備相應主體資格；

2、合同或商品房認購書的內(nèi)容是雙方真實的意思表示（有證據(jù)證明確有欺詐、脅迫等情形的除外）；

3、有關內(nèi)容不違反法律及公序良俗；

4、采取合法的形式。因此，商品房認購書也可以歸人合同范疇，具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當事人產(chǎn)生相應約束力。購房者在簽署商品房認購書時千萬不能因其內(nèi)容簡單而掉以輕心，尤其是不能認為商品房認購書不是正式合同，從而置商品房認購書中的有關違約責任于不顧。

在實踐中，確實有不少房屋的認購人對于商品房認購書所具有的合同性質認識不清，因此在商品房認購書的履行當中出現(xiàn)了不少糾紛。其實，無論是基于什么樣的角度來否認商品房認購書的法律效力，這種態(tài)度都是不嚴肅的。

一方面認購人在商品房認購書上簽署名字，承諾會遵守有關約定，另一方面卻又在準備著到某一時候來否認該商品房認購書以及自己簽字的效力，這樣勢必給整個交易增加困難，同時也會對交易雙方之間最初的信任造成嚴重的損害。

在房地產(chǎn)交易過程中，交易雙方在簽訂正式買賣合同之前，往往會預先簽訂一份商品房認購書，就商品房買賣的有關事宜進行初步確定，并收取定金?？墒琴彿空卟⒉恢朗欠癖仨毢炗喩唐贩空J購書，而且這一認購書有什么法律效力，是不是就相當于買賣合同，這些購房者并不知情，如果發(fā)生糾紛也不知如何處理，所以最好先咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，問清楚這些問題，在發(fā)生糾紛后也便于及時應對。