一、預(yù)售的商品房能再轉(zhuǎn)讓嗎

預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，又稱“炒樓花”，是指在商品房預(yù)售合同簽訂之后，預(yù)購人將未竣工的預(yù)售房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。商品房預(yù)售的、商品房預(yù)購人將未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。 但至今為止，國務(wù)院關(guān)于該問題的規(guī)定一直未出臺。各地就此問題的規(guī)定也各異，有的地方允許再轉(zhuǎn)讓，有的地方禁止轉(zhuǎn)讓，有的地方未作任何規(guī)定。我國《合同法》第 79 條規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人”。

債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力?！庇纱丝梢?，預(yù)購人已經(jīng)付清全部購房款的，預(yù)購人的合同義務(wù)則已經(jīng)履行完畢，預(yù)購人就此合同則僅有權(quán)利而無義務(wù)。此時，預(yù)購人將未建成的商品房轉(zhuǎn)讓，實際上是將預(yù)購合同中債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，因而無須征得合同的相對方——房地產(chǎn)開發(fā)商的同意。預(yù)購人與第三人簽訂再轉(zhuǎn)讓合同以后，預(yù)購人只須通知房地產(chǎn)開發(fā)商即對其產(chǎn)生法律效力。預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，實際上是預(yù)購人將合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給他方，其中可能是合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，也可能是合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。

因此，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓只要符合合同轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定則可，無須作任何限制。但是，近幾年房地產(chǎn)市場處在風口浪尖，房地產(chǎn)泡沫伴隨著房價的飛漲而日益膨脹，很多專家學者將其歸咎于炒房，主要是“炒樓花”。以個人的觀點來看，筆者認為對于預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓只能用“疏”而不能“堵”，通過立法來確定預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓的條件和程序，房地產(chǎn)管理部門加強管理，相信預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓將會越來越規(guī)范。

二、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓要注意什么

在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的實際操作過程中，還必須注意以下幾個問題：

（一）原購買人在經(jīng)過預(yù)售方同意后，必須將經(jīng)過鑒證的預(yù)售契約交到房地產(chǎn)登記主管機關(guān)辦理更名登記手續(xù)，新的預(yù)售契約也必須經(jīng)過鑒證。

（二）按預(yù)售商品房價款的3%交納相關(guān)的稅費。

（三）內(nèi)銷、外銷的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的，必須符合內(nèi)銷、外銷的相關(guān)規(guī)定。

由于我國商品房價格持續(xù)上漲，且從商品房預(yù)售到交房存在較長的時間空檔，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓己成為我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展不可回避的重大現(xiàn)實問題?？墒菍嵺`當中預(yù)售的商品房能否再次轉(zhuǎn)讓呢，如果可以轉(zhuǎn)讓在轉(zhuǎn)讓過程中又該注意哪些相關(guān)事項來避免糾紛發(fā)生呢？這些問題可以找專業(yè)的房產(chǎn)律師咨詢，也可以請律師幫忙辦理相關(guān)手續(xù)。