一、購買商品房是否必須簽認購書

簽認購書并不是簽訂合同的法定必經(jīng)步驟。

如果條件允許，可以不簽認購而直接簽合同。這樣做的最大好處在于，在與開發(fā)商的談判中不至于因為定金的問題而使自己處于被動的地位，可以從容地與開發(fā)商談判。但多數(shù)開發(fā)商不會同意這樣的要求，從開發(fā)商的角度來說，簽了認購合同就算成功了一半。

簽《房產(chǎn)認購書》相當于是一種預約，可以避免客戶因為合同制定的延誤而流失；還可以給雙方當事人一個緩沖的機會，在緩沖期內(nèi)，退房違約的損失也相對減少。即使有時候，依照法律規(guī)定應無條件返還定金，開發(fā)商也往往設(shè)置種種障礙，增加認購方索回定金的成本，從而使購房者放棄這樣的想法。

二、商品房認購書的違約責任

1、開發(fā)商應該承擔的違約責任有哪些呢？開發(fā)商如果不與認購者簽訂房屋買賣協(xié)議該怎么辦呢？認購人有權(quán)要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同，簽訂預售合同或者商品房買賣合同。但由于法律并不強制平等主體之間訂立民事合同，所以要實現(xiàn)這一權(quán)利，是非常困難的。而在房價波動不大時，認購人有權(quán)要求開發(fā)商雙倍返還定金。在房價上漲明顯時，認購人除可要求適用定金罰則以外，還可以要求開發(fā)商賠償差價損失。

2、認購人應該承擔的違約責任。在認購人違約不與開發(fā)商訂立預售合同的，法院通常不會要求認購人承擔繼續(xù)履行簽訂預售合同或者簽訂商品房買賣合同的責任，這是因為法律并不強制平等主體間簽訂民事合同。開發(fā)商通常會沒收定金，對于房價下跌比較多的，開發(fā)商可以要求認購人另行賠償部分差價損失。

3、關(guān)于商品房認購書有關(guān)定金的約定。寫明了是“定金”的，適用定金規(guī)則，認購人違約的，開發(fā)商可以沒收定金，開發(fā)商違約的，認購人可以要求雙倍返還定金。對于寫的是訂金、保證金等的，如果沒有對其含義進行特別說明的，則不適用定金規(guī)則。需要提醒的是，購房者應該謹慎對待商品房認購書中有關(guān)定金的約定，這往往是開發(fā)商用于套牢購房者的手段，我們在簽訂二手房認購書時，應該盡量避免繳納定金的情況。

商品房認購書是商品房買賣合同簽署前買賣雙方行使權(quán)利承擔義務的書面憑證，但很多購房者并不知道其是不是購買商品房的必經(jīng)程序，如果違背了商品房認購書的內(nèi)容是否算違約，認購書的違約責任有哪些，該如何承擔違約責任，這些問題可以請教專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請律師幫忙查看認購書或者是解決糾紛。