一、商品房交房應具備的條件

商品房的轉移占有視為交付使用。商品房竣工并經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。出賣人應當在___年__月__日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第___種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1、該商品房經(jīng)驗收合格。

2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格。

3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。

4、該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

實踐中，合同雙方一般約定適用第1種作為商品房的交付條件，這也符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國建筑法》的相應規(guī)定。雙方當事人可以自行約定的交付條件，這也體現(xiàn)了合同自治的原則。但這種約定不能違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，不能違反國家的有關標準和規(guī)范。有的房屋開發(fā)商在這一欄中約定由建設方驗收合格作為商品房的交付條件。所謂建設方其實就是房屋開發(fā)商。房屋不能由合同一方單方驗收就交付給買受人。這樣約定的條款會因違反了行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效。

商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

房屋是否具備交付條件，并非以取得《建筑工程竣工備案表》為判斷標準。商品房交付后，購買人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬主體結構質(zhì)量不合格的，購買人有權退房。

按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構進行消防驗收；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得投入使用。可見，房屋主體結構、消防等工程的驗收合格，是房屋交付的強制性條件。所以，只要房屋的主體、消防、電梯等涉及公共安全的工程已經(jīng)驗收合格，房屋就已經(jīng)具備了入住條件，房屋就可以交付使用。

二、開發(fā)商不給辦理房產(chǎn)證怎么辦

辦理房地產(chǎn)權屬證明是買方的權利、賣方的義務，賣方不能如約辦理，一般應承擔違約責任，即賠償買方由此造成的損失，實踐中往往對買方的損失不易確定，可按照逾期天數(shù)賠償一定數(shù)額的賠償金。如果因開發(fā)商的原因，無法辦出房地產(chǎn)權證，買方可要求退房，并賠償經(jīng)濟損失。

如不能辦理權屬證明是買方或房地產(chǎn)管理機構的原因造成的，則賣方不應承擔違約責任。

商品房交付使用就應具備一定的條件，否則購房者入住后容易發(fā)生各種糾紛，作為購房者本身也應通過律師了解商品房交房的條件是什么，以便查看自己收到的房屋是否符合條件。另外，收房是否一定能拿到房產(chǎn)證，開發(fā)商不給辦理房產(chǎn)證又該怎么處理也可以請律師幫忙解答，如果發(fā)生商品房買賣糾紛可以請律師幫忙解決。